樓價跌2至3成 最佳減辣時機?

評論版 2019/01/09

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早前財政司司長在媒體上表示,在適當時候可有限度為樓市減辣,其中最可行的就是放寬按揭成數。消息一出,不少市民冀望措施能快些實施。但具體的方式及減辣時間表卻沒明確表示。

過去政府在樓市實行的辣招,基本分為四種,分別是三種印花稅及收緊按揭成數。印花稅是需求管理措施之一,針對不同的物業買家,透過印花稅,加重他們的負擔,減少他們入市的意願;而按揭成數的增加,客觀上是減少買家入市的能力,某程度上也是遏抑了需求,達到需求管理的效果。

調控按揭成數 本非為控樓價

但按揭成數是金管局的管理範圍,調控按揭成數主要是為控制銀行按揭貸款風險,而不是為政府調控樓價,因為減少負資產出現,便會減少銀行承擔呆壞帳的可能。

稅局是政府直接管轄的部門,所以政府有新政策,稅局予以配合是理所當然。但金管局有中央銀行的職能,對於市場監管,降低金融風險也是它政策範圍。如果政府政策與金管局基本職能有衝突,哪個才是優先次序?矛盾又怎樣解決?

如美國的中央銀行聯儲局早前加息,目的是遏抑通脹,避免經濟過熱。而加息是基於客觀經濟條件,而不是長官意志的,但美國總統卻批評聯儲局加息會損害美國經濟增長及是導致股市下跌元兇。行政機構希望不要加息,這是政策的考慮,但央行卻按照其被付予的職能,根據經濟數據表現來加息亦沒有錯。這種矛盾究竟誰是誰非呢?

同樣地,政府有協助市民置業的意願,降低按揭成數就能大大幫助市民置業;但另一方面,放寬按揭成數,又可能加大銀行出現呆壞帳的機會,兩者是有衝突的。那麼哪個目標應該優先,哪個為次?

政府在過去幾年透過引入新的印花稅來調控樓市,按照推出時間的先後,包括特別印花稅(SSD);買家印花稅(BSD)及15%從價印花稅(AVD)。SSD是打擊三年內短期炒賣物業的炒家;BSD是針對海外買家及公司客的;而15%AVD是針對投資者,即持有多過一個物業的人。如果是香港居民,又只有一個自住物業,沒有打算短期轉讓,那麼上述三種稅項也不適用,他們入市的成本便較輕,原則上較易入市。

這系列印花稅,其實是「差別待遇」的政策,開增稅項的目的是要配合行政目標,而不是要增加稅收。在政府「不差錢」下,印花稅增加只是實施行政目標的結果,而並不是其願意。如要在印花稅撤辣,首先要確定「差別待遇」的目標已達到,可陸續撤辣,即針對三類人(1)投機者,(2)海外買家及(3)投資者取消「差別待遇」。如不想一次性放寬,合理的做法亦應是後進先撤(Last In First Out,LIFO)。

一般來說,置業要過兩關,第一關要能付首期,而第二關是供得起的。BSD、AVD是在買樓之時支付,兩者同樣等於樓價增加百分之十五,這令到首期大幅增加,繼而減少需求。而SSD如果持有物業多於三年便不適用,目的是減少短期炒賣。但為何那些首次置業者,或只想買入物業自住的市民,這三種印花稅不適用,准入的門檻已低很多,為何仍未能入市?

對於高薪的中產而言,他們可能供得起物業,因為每月收入較高;但他們卻付不起首期,因為現在資產不夠,而按揭成數太低,所以要繳付的首期便很大,當然財富可以累積,對於高收入的一群,儲多幾年錢也可以累積,達至買樓的目標,如果市民置業的目標,是為了資本增值,儲多幾年錢才入市,這問題不大。但如果市民置業是為了安居樂業,有地方自住,而高首期令他們未能即時如願,難怪他們會很有怨言。而因為過去十多年樓市持續上升,市民的「早買早享受,遲買貴幾球」的心態,是一種避險心態(亦即對抗價格風險的方式),是可以了解的。

減風險 Vs 助置業 難平衡

對於金管局而言,管控銀行按揭資產風險是工作之一。樓價不斷上升與市民負擔脫節,按揭資產有機會變成呆壞帳令風險增加,收緊按揭是風險管理方法。但過低的按揭成數,雖然銀行面對的風險減少,但事實上市民置業會困難很多。怎樣平衡是一個複雜難題。

如按揭資產質素沒有大幅轉壞的可能,而樓市下行風險不足以出現大量負資產,變成呆壞帳,金管局便可適度調升按揭成數。那時,政府便可按照市民的意願,把按揭成數調升。問題是樓市下行的風險何時才能跌至一個很低的水平?

如經濟強勁,樓市下行風險便很少,但那時放寬按揭,可能火上加油,令到樓價大幅上升,結果市民上車更難,而這亦是政府最擔心的地方。另一個可能,就是樓市已適當調整,跌至一個合理的水平,再下跌的空間很少,因此可以適度放寬按揭。問題是,樓市要跌到哪裏才算合理?財政司司長說要看看樓價下跌的幅度、速度及成交量變動,才會有決定,但並沒有硬性指標。這樣的解說,想置業市民的心仍然很不安的。

自2003年沙士的樓市谷底之後,整體香港樓市也是向上,而期間的調整,只有幾次,用中原城市指數(CCI)計算(見圖),包括2005至2006(16個月,下調5.01%)、2008年(9個月,下調23.73%)、2011年(7個月,下調5.26%)、2013至2014(11個月,下調4.62%)以及2015至2016(7個月,下調11.76%)。這幾次調整,最長也只有16個月;而調整幅度最多23.73%。而在最後那次2015至2016年調整,其實大部分的辣招已經存在,但政府卻沒有撤辣。

如果用逆向思維,政府要維持政策的延續性,那麼樓市下跌的時間、下跌的幅度要超越前幾次調整,才有藉口撤辣?

事實上,調整的時間未必是一個最大的考慮,調整的幅度才是。究竟樓價是下跌多少,樓價再下行的風險金管局才會覺得較少,安心放寬按揭?這個問題不好答,因為資產價格,可以愈升愈有;也可以愈跌愈低,要視乎市場的結構,及價格變動的速度。

先寬按保承造銀碼 理順按揭階梯

但肯定的是,當樓價由高位下跌三成,就會開始出現負資產的情況。如果用逆周期的方式去調控樓市,底綫可能是由高位下跌三成。而有些做房地產的朋友告訴筆者,他們的看法也是如此,最壞樓價也可能下跌三成!但假若樓價大跌三成之時才出招,時間可能太遲,所以最佳的減辣時間,可能是在樓價高位下跌二成(2008年下調23.73%才見底)至三成之間(開始出現大量負資產的時間)。

放寬按揭成數究竟應該怎樣做?是對所有買家放寬?還是針對首次置業,或買樓自住的人士?以公平性來說,全面放寬就最好,而且以前收緊,每次都以10%作單位的,所以減辣亦應以10%削減的幅度為佳。但考慮到如果放寬按揭成數,會可能令到樓市再次熾熱的話,針對性只協助自住及首次置業人士也可。

其實最簡單的方式,是把按揭保險的承造銀碼升至600萬以上,回到一個合適的水平,市民能夠在市面上找到合適價錢的物業。如果覺得按揭證券公司所承受的風險太高,可以選擇向銀行發出放寬按揭的指引,但要有方法審查按揭申請人的資格。而不同置業階梯的按揭成數也要理順。因為,為何綠表居屋、綠置居的買家物業可按95%,白表居屋買家按九成;而首次置業者,及按揭保險買家只能按8至9成?而且還要物業價格要在600萬以下?不同階梯的按揭成數增比不是綫性的,而是幾何級數上,這點也應該理順一下。

樓價高企,市民置業難,社會上要求放寬按揭成數的聲音趨增。 (資料圖片)

撰文 : 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授

欄名 : 房策透視

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