「搶」棕地農地紓困 改善生活靠造島

評論版 2019/01/10

分享:

坊間吵嚷一年多,土地供應專責小組終在2018年最後一天向特首提交最後報告。輿論的本能反應至今仍十分可笑,如不少大聲疾呼今次是「假諮詢、做大龍鳳」的政客、KOL或網台主持,報告出爐後竟說「結論甚中肯」。那當日報告還未開始撰寫時,他們又憑甚麼指控這趟是假諮詢?

解決1200公頃底綫 生活仍擠迫

固然,整個過程中最可笑的是不管有多少選項又再分短、中、長期也好,輿論至今仍舊只聚焦一個高球場的用地上,大夥兒但求一挫權貴銳氣,彷彿報告的其他內容不值一提似的--有見及此,本文將嘗試深入淺出分析報告的量化部分,特別是最終建議的選項究竟可以供應多少土地,藉以推演政府如何釐定新土地政策。

首先,留意整個土地大辯論的核心設計乃是一條算術題:如何用不同土地供應,滿足目前欠缺1,200公頃的土地需求。但即使解答了此題目,香港人其實也只能求個合格:因為1,200公頃乃底綫(baseline)要求,就算達標,一眾城市規劃指標(如:人均居住面積或公共空間的大小設定)也得維持現狀,市民也就只能維持現時擠迫的生活模式。

是故要改善生活質素、要在合格之上再加分,就必須有寬裕的土地,從而令每個人有更多空間--這些寬裕的土地屬於「額外供應」,在小組報告中歸類「土地儲備」。因此在考慮報告建議的選項時,應先找出哪些選項加起來已經足夠1,200公頃本地,而其他建議則是用來在達標之後,建立土地儲備。

其次,雖然18種不同的土地供應選項被歸類為:「短中期」、「中長期」和「概念性」這3大類,但報告的最終結論卻是「短中期欠缺最少815公頃土地」,而即使不篩選任何土地供應選項,全部加起來的短中期供應,原來最多只有323公頃,也就是無論怎樣選擇,短中期也欠缺至少492公頃土地供應!

8選項已超標 毋須研概念性造地

換言之,「滿足短中期土地供應」這條問題,小組的結論是根本沒有答案--既然無答案,短中期揀哪個選項也無意義了--所以報告繼續按時期分類,謂應該先做3個短中期選項,再研究5個中長期選項,從解困的實效來說,同樣是沒有意義--反正政府在短中期必須搶地應急,要到中長期才有望解決問題,因此釐定新土地政策時,只須聚焦報告建議的以下8個選項所估算的「中長期土地供應」便可(見附表):

把這8個選項以不同合式加起來,未來土地政策立見端倪--

1)所有概念性土地供應選項毋須研究--把(A)加到(H)的總數為2,715公頃,是1,200公頃的2.26倍有多(還未計算「明日大嶼」可能再多700公頃),亦即土地儲備可達1,515公頃。

加上,報告定義「中長期」最遠至未來30年(即2049年),既然中長期土地儲備已經有126%,那就毋須再花時間去研究報告內那5個(下述)相對天馬行空的概念性造地方法了。因此,土地供應專責小組這次可謂把:加高丁屋、填平船灣淡水湖、發展天橋上蓋、發展貨櫃碼頭上蓋、重置葵涌貨櫃碼頭等想法,間接全部倒入垃圾桶了。

滿足底綫需求 非填海項目盡做

2)不填海也可滿足最基本的土地需求--8個選項當中,只有(D)和(E)兩項牽涉填海。其餘6個加起來,則可提供1,265公頃土地。即使把最少人支持的(H)選項:「發展內河碼頭用地」剔除,仍剛剛好有1,200公頃!

可以說,若官僚們只求底綫達標,單靠各個非填海選項,其實足以完成覓地1,200公頃的任務。換釐定土地政策的角度去理解的話,則「非填海選項」會被歸類為用來滿足土地需求底綫的基本供應,從而令政府內部有更大壓力先完成這5個選項--於是下一波的新市鎮將會更大規模,務求盡快達標;棕地發展也會盯得更緊,政府賠償進一步加碼,令作業者有更大誘因搬走;官員談判如何共用私人農地儲備時,自然會更有彈性;開拓岩洞和地下空間縱是工程費用極高昂,仍會不惜工本;最後是那些私人遊樂場地和會所,只要地點鄰近新市鎮,恐怕難逃被收回的命運。

3)人工島有多大,土地儲備就有多少--兩個填海選項當中,(D)為維港以外近岸填海,而(E)是東大嶼人工島。表面上維港以外近岸填海支持度稍高一位,而且沿岸工程造價較平,但在現實政治下,當區居民為免自己景觀受阻和將來出現交通問題,勢必極力反對。如上所論,由於非填海選項已達1,200公頃,填海實際上只為長遠土地儲備,是故政府無必要為「額外土地」跟市民硬碰,結果很可能是放棄近岸填海,只靠人工島建立香港的土地儲備。

人工島愈大 土地儲備就愈多

綜合各點,新土地政策基本如下:既然滿足不了短中期(未來10年)需求,政府必定盡「搶」棕地、農地、私人遊樂場地,務求紓緩土地不足的壓力。而真正的答案在於中長期(未來15至30年)如何以新市鎮滿足下一代香港人的需要,新界人口定大幅提升。

至於未來新市鎮能否改善生活質素、提升人均生活空間,則在乎「明日大嶼」拍板時的規模:人工島愈大,寬裕土地愈多,城市規劃的parameters始能有空間提升。但社會整體若傾向盡量不填海,大家就得接受將來還是要住得擠一些、走得迫一些、等得久一些、公園小一些了。

未來新市鎮能否改善生活質素、提升人均生活空間,視乎「明日大嶼」拍板時的規模。人工島愈大,土地儲備愈多,人均居住面積始能提升。(資料圖片)

撰文 : 黃永 言論自由行行政總裁

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版