供款負擔低 為何與樓價負擔高並存?

置業家居 2019/01/26

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某國際調查機構公報2018年的樓價負擔數據。香港在毫無壓力下連續9年蟬聯樓價最難負擔的冠軍。業內一個常見的反應會提及,真正入市的用家,負擔其實不算高。究竟誰是誰非?

有關機構的樓價負擔能力,是直接比較當地樓價中位數及稅前入息中位數。2018年的調查,是以第三季的數字為基礎。去年第三季本地所有住戶的入息中位數是$28,600,年收入$343,200。樓價中位數方面,本地官方並無類似數據,但報告提及的樓價中位數是$717萬左右,取樣不算離譜。兩者相除,便得出20.9的數字。

買家多屬高收入人士

不少人也提出過,近年每年一、二手住宅成交只6萬宗左右,有能力入市的,偏向是較高收入人士,他們的實際供款負擔,其實不高。例如金管局統計去年8月的新批住宅按揭,平均供款與入息比率只是35%。以港人直觀感覺,可能已是偏低。

以上供款負擔看來不重,其實不可以直接用來評估樓價是否難以負擔。原因之一是新批按揭中,大約有三成為轉按。他們可能是早年樓價相對較低時置業,現時樓價上升了,趁機轉按套現或賺取回贈;此批客戶的供款情況,嚴格來說與現時中等收入家庭是否可負擔中等樓價,關係並不大。

儲首期成一大難題

此外要留意,按揭供款佔借款人入息比例低,主要原因是按揭成數受限。例如去年8月的住宅平均貸款額為$408萬,而平均按揭成數45.5%。此與2008年時新批按揭平均成數64%比,幾乎下跌了兩成。而按揭成數低,對欠缺家庭財政支持的買家來說,代表要更長時間儲首期。

以樓價中位數$717萬單位為例,現時標準按揭成數六成,首期即$286.8萬。對入息處於中位數家庭來說,單是儲首期,也等於8.4年的總收入。當然,生活逼人,買不起「中等單位」的,自然會考慮以其他方式解決居住問題,包括買小一點、買遠一點、又或申請資助房屋碰運氣等等。平均來說,本地真實的樓價負擔比率,應該會較上述調查為低,但以簡單一致的方式比較的話,除非香港成功解決開發土地過慢的問題,否則,中等收入家庭難以負擔「中價樓」的現象,估計會長期持續。

dick.ip@panasian.biz

香港連續9年蟬聯樓價最難負擔的冠軍,筆者指香港開發土地緩慢,中等收入家庭難以負擔「中價樓」的現象或會長期持續。

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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