供樓負擔比率降至40% 是好事還是壞事?

置業家居 2019/02/02

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近日網上社交平台掀起一股名為Ten Year Challenge(十年挑戰)的熱潮,短短一星期左右,估計全球已有數百萬人瘋狂上傳自己前後十年的照片作比對,透過相隔十年的照片,來看清楚當中人、事、物業改變,確實值得細味。當然如果只是用十年前後的照片來比對一下樓市的變化,難免會有限制,或者我們可以嘗試以數字來比對一下樓市十年的變化,或許當中最大的改變是準買家的負擔水平的挑戰(Affordability Challenge)。

無可否認過去十年樓市的供樓負擔確實上升了不少,以國際性研究機構Demographia的計算,現時香港家庭即使不吃不穿,每月不用一分一毫,也要花盡上近21年的時間才可以成功購入單位,現時樓價水平確實達至難以負擔的水平。再根據Demographia的統計,香港已經連續9年成為全球樓價最難負擔的國際城市,困難程度冠絕全球,如斯統計難免會令香港政府感到汗顏,報告一出,特首林鄭月娥上星期在出席瑞士達沃斯世界經濟論壇年會,期間接受國際傳媒機構Bloomberg的專訪,揚言要把港人供樓負擔佔入息比率,由目前約70%大降至40%。

樓價跌一半 滿街負資產

按林鄭的說法,住屋、樓價及土地短缺仍然是政府面對的最大挑戰,而本地樓價亦自去年8月高位下調約10%。根據政府統計數字,市民供樓佔收入比率高達70%,而政府目標是40%,因此認為樓價仍有下調空間。未來一年將會採取措施刺激經濟,政府會大量投放資源在開發土地、建設交通、創新科技等方面,並支持中小企業,向其提供補助措施。

為何特首會有如斯說法,首先按照政府的計法,根據政府早前發表《2018年第三季經濟報告》,於去年9月市民按揭供款比對於入息的比率進一步升至74%的高位,遠高於1998年至2017年期間的長期平均水平,林鄭所指供樓負擔比率降至40%,便是希望將有關數字重返過去20年的平均水平。

如果大家心水清計一計,倘若真的是將供樓負擔降至40%,意味着樓價最多要較現水平再跌44%,而假設期間市公民收入不變,實質按揭息率亦維持現有水平不變,如果銀行再加息,樓價跌幅亦要高於44%,換言之樓價隨時會跌一半,才可以令供樓負擔水平回歸過去20年的平均值。倘若真的如斯實現,到時亦可能會重回2003年「滿街負資產」的悲慘經歷。

購買力倍增 樓市早反彈

幸好樓市的數字向來並非人為可以操控,即使特區政府希望供樓負擔比率可以降至40%,不過最終亦難以改變市場的力量,再者大家需仔細分析,現時政府在計算供樓負擔比率時的假設,已經與現今的樓市情況截然不同,再用40%作為指標亦未必合理。

按政府在計算供樓負擔比率時的假設,政府是以一個面積45平方米單位的樓價(即約484平方呎),並以七成按揭成數及年期20年作按揭供款的計算,但如果以現今按揭市場的狀況來看,一般按揭成數只有六成,年期亦達25至30年,換言之如果按政府的假設計算,當負擔比率降至40%,到時一般準買家可能只需以家庭收入兩至三成來供樓,相信跌至相關水平,到時市場購買力較現時何止倍增,相信樓價亦早已急速反彈。

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行政長官林鄭月娥早前表示,希望把港人供樓負擔佔入息比率由目前約70%大降至40%。但要達成此目標,可能樓價要下跌44%。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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