H按再受追捧有因

置業家居 2019/02/09

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去年銀行於8月份調整新造按息後,銀行普遍批出之P按息(2.375厘)較H按封頂息率(2.475厘)略為優勝,差幅約0.1厘,變相推動用家選用P按,P按用家因而隨即增加。金管局去年11月份住宅按揭統計數字中,P按選用比例攀升至57.7%,數字上重奪半數以上地位。但在最新12月份數字中,P按選用比例掉頭回落,H按比例則止跌回升6.2個百分點至46.4%;原因為何?

資金充裕 拆息回軟至1.01厘

2008年金融海嘯後,資金流入影響下,本港銀行同業拆息持續處於低水平,推低樓按息率,本港已享有10年低息期,期內較大部分時間由H按主導市場,原因是以H按計之實際息率低於P按。近年美國息率逐步邁向正常化,加息累計幅度已達2.25厘,美元拆息上升下,港元拆息亦回升了一定幅度,不過,銀行資金仍充裕的情況下,撇除市場短期因素後,港元拆息往往又再回落至偏低水平。

最近亦出現類近情況,去年12月臨近美國加息時期,加上年結季節性因素影響,拆息顯著上升,與樓按相關的一個月拆息曾升至約2.4厘,以H按計劃H+1.24%計算之按息便為3.64厘,基於拆息的波動性大,銀行提供以P為基準之H按封頂息率便顯得相當重要,在上述計劃中,銀行提供之封頂息率是P減2.9厘,即是說,若拆息計算之按息高於封頂息率,銀行將主動以較低之封頂息率計算按息,故此H按實際息率便是2.475厘,而非上述之3.64厘。及至今年1月份,短期因素逐步消除,加上市場貸款需求轉弱,拆息出現連日回軟,反映銀行同業拆借市場流動性充裕,以2月1日之拆息水平為例,1個月拆息已累跌逾1厘多至1.01厘,以H按計算之按息降至2.25厘,個別更低至2.24厘,已低於市場之P按息2.375厘。

封頂率與P按看齊 H按享雙邊優勢

就上述,H按息低於P按息約0.125厘,單計這個輕微息差其實未足以推動用家再次由P按轉用H按,原因是,拆息有着較大波動性,當遇着一些本地或外圍因素,可以出現頗大的調整幅度,故此按揭用家亦相當關注H按計劃之封頂息率保障。最近陸續有銀行將H按封頂息率下調至與P按息看齊,由原先之2.475厘調整為低至2.375厘,這項調整令H按再次成為按市亮點。當H按封頂息率與P按息看齊,H按便發揮雙邊優勢,當拆息下跌時,H按用家可享有更低按息優惠,當拆息回升時,H按用家亦可享有與市場P按息一致的保障。

基於最近H按優勢重現,以中原按揭客戶個案為例,最近按揭申請人選用H按之比例已顯著增加,相信這情況將於稍後在數字上反映,料H按比例將會由跌勢轉為升勢,樓按積極性大的銀行亦會跟隨將H按鎖息上限調整至與P按息一致。不過,近日拆息下跌處於偏低水平,與美元拆息便隨之拉闊,近日1個月拆息之港美息差接近1厘半,令套息交易之誘因驟增,引發資金流出的機會增加;若拆息低企情況持續,並再次觸發港滙轉弱至弱方兌換保證,金管局便需出手承接港元沽盤,抽走市場資金,銀行結餘因而減少,而屆時拆息亦會回升,故此,H按用家需留意今年拆息有機會受種種因素而不時出現反覆上落之波幅,所以銀行提供之H按封頂息率是否與P按息水平一致,對用家相當重要。

ivywong@centamail.com

最近陸續有銀行將H按封頂息率下調至與P按息看齊,由原先之2.475厘調整為低至2.375厘,令買家選用H按比例止跌回升。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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