舊樓改動間隔 小心墮陷阱

置業家居 2019/02/23

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近年樓價高企,部分準買家轉戰購買較舊的住宅樓宇,亦有不少家庭看準舊樓間隔較四正實用,而且價錢比較便宜,同時亦鄰近市區。筆者在此,也向這些有興趣購買舊式住宅單位的準業主,提供幾點裝修改裝的要點,以免誤墮陷阱。

現代常見的塔式設計的住宅樓宇在70年代初期才興起,在60年代末或以前建造的住宅樓宇多以唐樓模式為主。唐樓設計不一定是限於低層只有四、五層高的住宅,其實在市區仍然可以看到一些十四、五層高的住宅樓宇也有類似唐樓的設計布局,以一種「板式」設計為主。單位內部除了獨立廁所、廚房以外並沒有梗房間隔的睡房,在單位前方近窗的位置,其實也是以「騎樓」設計,騎樓是以懸臂式設計建造在行人路的上方。除了單邊的單位以外,大部分單位兩旁的間隔都是實芯牆鄰貼旁邊的單位,亦沒有側窗,整個單位都是依靠騎樓部分的窗戶通風採光,而廚房廁所則只是通過設置在樓宇中心位置的光井通風採光。

騎樓加裝窗戶 新例後須通報

業主如想在這種舊式的單位重新間隔,其實也面對不少限制。首先,根據現行建築物條例的設計標準,所有起居室包括睡房及客飯廳、廚房及廁所都需要有合理的通風採光窗安裝,亦即是說不可以有黑房的設計。這一類舊式住宅,在當年一般會用板間房設計,因板間房頂部不完全密封,可以保留通風,在當時標準來說是容許的。可是,如現在用實芯材料間出獨立房間,則可能會出現「黑房」的情況。這些舊式單位一般都有三、四百呎,一般業主都覺得可以重新設計,拼出兩個睡房及客飯廳。但是如果把兩間睡房分布在原有騎樓部分,那麼客飯廳則只有面向光井的一扇窗戶;而然,依據現時標準,這扇光井窗並不能達到現今客飯廳通風採光的窗戶要求,嚴格來說,這是一個不達標的客飯廳空間。

另外,在一些較早期建成的唐樓,在批准圖則上,這些騎樓部分可能並沒有標示有批准的窗戶,騎樓的外牆只有一堵3呎多高的矮牆作為圍欄,那些窗戶只是在之後加建,並沒有正式批准記錄。有業主曾問筆者,加建這些窗戶是否違規?根據屋宇署的政策演繹,在小型工程監管制度實施之前,加建這些小型窗戶,一般並不需要事先申請審批,只要加建窗戶之後並不影響單位內部的整體通風採光標準即可,當然這些窗戶安裝必須鞏固安全,亦不會對騎樓的結構部分造成超出結構承重負載的情況。可是如果在小型工程制度生效之後才加裝鋁窗,則必須通過小型工程制度通報及通過相關註冊承建商進行安裝才合法。業主如需更換這些窗戶,必須選擇一個恰當的設計,不可加大窗戶的面積或改作落地玻璃窗,同時亦應避免改動原有的矮牆部分,因為這些改動可能牽涉較大的結構安全問題,或需聘請專業人士作詳細評估及作相關的審批申請才可進行,涉及的成本及工程規模可能並不是業主預期的。

另外,不少業主都希望裝修時把新安裝的電綫以暗裝方式藏於牆壁之內,可是在這些舊樓間隔牆都是以磚砌而成,牆身較為單薄,一般鑿牆埋藏電綫喉管都會局部破壞了牆壁的完整性,把牆壁厚度削減四丶五十毫米。假如是外牆部分,這些破壞可能對已經開始老化的磚材造成明顯的不良影響,增加外牆滲水的可能性。所以對於電綫安裝,亦必須小心處理。

廚廁重新調配 宜諮詢專業人士

部分業主亦都可能想把空間改造得現代化一點,或考慮把原有廚房、廁所位置重新調配,甚或改為開放式廚房。這些改動有需要時要找建築專業人士諮詢,例如舊式住宅樓宇並沒有消防灑水系統配備,改裝開放式廚房亦不容易滿足現今設計標準。如廚房位置及間隔有重大改動,設計則必須按現時標準進行,簡單來說,改動後的廚房不可能利用原有的光井滿足通風採光的要求,亦即是說難以合乎現今規例。雖然現代樓盤亦有不少「黑廁」的設計,可是這些都是經過屋宇署的正式審批同意,亦安裝了必須的替代設施,例如指定的機械通風裝置,在舊樓內自行改裝「黑廁」而沒有屋宇署正式批准,亦有違規之嫌。

所以改動樓宇設計並不容易,如果大家想保障家居安全,又不想墮入違規陷阱,有需要時應找專業人士如建築測量師查詢。

vincentho.hkis@gmail.com

撰文 : 何鉅業 測量師、富匯測量董事總經理

欄名 : 樓市講場

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