轉按的考慮

置業家居 2019/02/23

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近幾年轉按市場活躍,去年第四季,新批按揭中,轉按的宗數及金額均高於一手、二手成交按揭的數字。轉按活躍,背後有很多原因,但市場上對於轉按,卻仍然有不少誤解。

2018年第四季的情況其實有點反常,以去年一至三季計,每個月新批按揭合約中,轉按的金額及宗數,都低於同月的二手成交按揭(一手成交按揭則通常在三者中,金額及宗數最低的一類)。第四季轉按規模高於二手成交按揭,原因相信與去年8月之後樓市調整,二手成交量大幅放緩有關。結果,去年第四季新批二手按揭有6,773宗,而新批轉按卻高達9,015宗。

去年第四季轉按比重激增

所謂轉按,指償還原有銀行按揭貸款,將按揭戶口轉至其他銀行。提起轉按,一般有幾個主要理由:

1. 減息:例如市場新批按揭利率較原有的優惠,轉按便可節省利息支出;

2. 套現:如業主會趁轉按時加大借款額,可套現作其他用途;

3. 移除擔保人:不少曾經需要家人擔保入市的小業主,在條件容許時,會透過轉按,移除擔保人,避免影響家人的置業計劃;

4. 賺取現金回贈:部分小業主即使轉按後未有減息、本身沒有套現或移除擔保人的需要,也會定期(在按揭罰息期完結後)轉按。

由於去年第四季拆息偏高,銀行亦輕微上調新批H按鎖息上限,一般轉按未必可以獲減利息,甚至可能出現新批按揭利率較原有按揭略高的情況。但由於現金回贈吸引(去年第四季約貸款額1.8%起,近期最高可達2.1%)),根據觀察,是現時業主轉按的最主要理由。

條件相同 轉按後供息比例不會回升

不過,部分小業主對轉按卻充滿疑慮,其中一個常見的誤解,是以為轉按後償還按息的比例會增加。此個誤解,卻是出於一個正確的陳述:「按揭還款初期,每月供息比例較後期多。」

此類業主的疑慮是:既然供樓初期,還本的比例較後期少,而還息的比例較後期多。在舊銀行供樓一段時間,供樓的本金比例慢慢增加了,轉按的話,還息的比例豈不是會再次上升?

其實,「按揭還款初期,每月供息比例較後期多。」描述的是同樣的條件(利率、本金、還款期)下的還款情況。如果轉按之後,如還款期、本金、利率不變,那麼供息比例也不會因轉按而回升。

當然,如果條件有變,例如原有還款期尚餘20年,轉按後延至25年,而利率、借款額不變;那麼轉按後第一期還款的償還利息比例便會相應增加。

dick.ip@panasian.biz

去年第四季轉按市場活躍,比重甚至高於一、二手成交按揭。筆者指,其中一個吸引業主轉按的原因是賺取高現金回贈。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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