從居屋揀樓看剛性需求

置業家居 2019/03/02

分享:

早於前年10月,特首林鄭月娥已於其首份施政報告中提出,將綠置居先導計劃轉為恒常化,並於去年6月推出娥六招,將資助房屋的定價進一步調低,令資助出售單位對中低收入家庭而言更可負擔,不單令居屋折扣率由原先市價70%,減至五二折,「綠置居」的定價亦會較居屋的折扣率再多10%。作為綠置居恒常化的首個項目長沙灣麗翠苑亦剛於日前完成攪珠。

綠置居新居屋 申請人數大增

雖然綠置居只接受本身居住於公屋或是公屋輪候冊的人士才有資格申請,不過最終反應亦相當激烈,共接獲約4萬份申請,由於長沙灣麗翠苑只提供2,545伙單位,換言之差不多15人爭一個單位,由於日前房委會抽出的每一號碼,代表約400名申請者,因此日前抽出的號碼中,可能只有抽中首6個號碼才可獲揀樓機會。

另一方面,同樣減價推售的新一期居屋,分別位於長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑,合共提供4,431伙單位,亦已於剛過去的周四(2月28日)開始揀樓,最值得一提,當中售價最高、位處長沙灣凱樂苑E座39樓17室,售價高達$468萬的樓王單位,不用半小時已於首輪時段被揀選,可見居屋買家「財力十足」,有相當購買力。

無可否認,自特首將資助房屋售價調低後,無論正進行揀樓的新一期居屋、以至剛完成攪珠的綠置居,申請人數均較過去顯著增加,正當人人都以「一試無妨」的心態去抽居屋、或是「綠置居」,資助房屋「減價」下,居屋第二市場的情況又會否受影響。

「白居二」入市 居二市場續旺

Q房網香港數據研究中心,按房委會提供的數字,近月居屋第二市場的成交量亦持續旺市,上月居屋第二手市場成交高達253伙,雖然有關成交量較去年11月的268宗稍為減少,但已經是自2016年7月以來的第二高,事實上,自新一批白居二買家於去年10月開始獲批「購買資格證明書」,居屋第二市場持續熱鬧,自去年10月起至今,已錄得近1,000名買家入市,估計近月買家中亦以「白居二」買家為主。

再者過去三、四個月,樓市整固期持續,整體二手市場的交投亦未見活躍,不過期間居屋第二市場的成交量卻未有受大市影響,整體成交量不跌反升,反映這群「白居二」的買家入市態度相當積極,即使市況回落,大部分仍然甫獲取入市資格便已加快搶先入市,或者這就是我們過去所形容的「剛性需求」。

所謂「剛性需求」是指買家對於住屋有實際需求,不少人仍然等待買樓上車,有樓一族亦有着強烈的換樓意慾。在經濟學理論中,需求的價格彈性(Price Elasticity of Demand)是指市場對商品需求的數量,會隨商品的價格的變動而變動的情況,價格上升市場需求便會減少,反之價格下降需求便會增加,而當中「剛性需求」便是買家對需求缺乏彈性,對房屋需求相當殷切。

promotion@hk.qfang.com

筆者指雖然新居屋折扣率調升,令申請人數顯著增加,但因剛性需求支持,居二市場未受大影響。(圖為新一期居屋凱樂苑)(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版