林鄭憂樓價回升 政策風險驟增

評.析.天下版 2019/03/22

分享:

美國聯儲局議息後按兵不動,暗示今年停加息。面對新形勢變化,特首林鄭月娥擔心會刺激樓價回升,唯一緩解方法是增加政府角色和功能,令市場估計樓市政策風險正在升溫。

有效應對樓價 才是個好特首

林鄭昨出席一個投資論壇時指,留意到近兩個月樓價有止跌回升趨勢,對此感到擔憂,因為負擔能力對港人來說是個大問題,要緩解港人住屋問題的唯一辦法是增加政府的角色和功能。她坦言若不能有效應對本港的房屋問題,就不會是個好特首。

林鄭在兩個多月前樂見樓價下跌約10%,當時還說樓價下跌是好事,現在樓價回升2%則顯得憂心忡忡,底因有二。

其一,加息周期戛然而止。林鄭上任以來,儲局加了五次息共1.25厘,港銀為了縮窄港美息差,終在去年9月跟加,但只加八分一厘,港府期望加息周期展開,有助遏抑樓價。詎料儲局周四議息後,預示利率走向的點陣圖顯示今年停加息,令港加息周期甫展開便叫停,消除了困擾樓市其中一個不明朗因素,為近月升溫樓市再注入新動力。

其二,透過供應面遏抑樓市措施已盡出,但效用開始減退。樓價自去年8月下跌,主因是新房策出台,將資助出售房屋的定價跟市價脫鈎,改為以市民負擔能力掛鈎,疊加中美貿易戰對樓市的衝擊,令很多人抱觀望態度。林鄭更將九幅私樓地皮撥作資助出售房屋,綠置居和新居屋尚未揀完樓,已宣布下一期新項目,試圖營造資助房屋供應源源不絕的心理效應,讓市民不高追入市,等抽籤上車。

惟政府過早將公私樓建屋比例由6:4上調為7:3,不但未來十年尚欠6.7萬伙公營房屋用地,還令私樓供應減少。財政預算案預期未來一年私樓潛在供應僅1.55萬伙,較去年大減1萬伙,令人感到樓市供求失衡將再惡化。

或向需求入手 辣稅限貸加碼

即使林鄭試圖從供應入手來遏樓價,但問題癥結是缺地。即使政府力谷明日大嶼的填海宏圖大計,但首批單位也要13年後才落成;至於新界東北發展最快也起碼要4至5年後才入伙。這些都屬於遠水,現時樓價已開始回升,隨着加息無望,或令更多準買家入市,進一步推高樓價。

面對購買力湧現,短期難有土地供應,林鄭惟有出口術要增加政府角色,意味可能循需求方面入手,不排除再加辣和限貸,身為置業者及投資者不可不察。

欄名 : 社評

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版