樓價升幅與上車難度

置業家居 2019/03/23

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樓價近日有止跌回穩的現象,而參考各方預測,即使較樂觀的機構估計樓價在年內出現反彈,年底時樓價可能只會回升至去年中水平,整體升幅平穩。但升幅平穩,對實際上車客來說,直觀感受卻可能是上車難度急增。

參考中原指數,去年樓價先升後跌,全年樓價升幅只有4.2%;近幾星期指數上升,而截至上周,仍是較去年底數字為低。但在坊間的直觀感受上,卻是樓價大反彈,往後更可能上車無望。

統計數據與一般人的感覺看似矛盾,其實有兩個原因。原因之一是過去樓價偏低,上車盤入場費低,即使樓價升幅高,在樓價金額上的絕對數值增加卻少。例如十年八年前,上車盤可能是$300萬,要勁升兩成,樓價才增加$60萬。

樓價基數高 買家首期大增

但近年樓價持續上升,十年八年前$300萬的物業,現價可能已是$600萬,樓價升一成已是$60萬。在樓價基數較高的情況下,即使升幅較低,但對準買家來說,增加的金額卻一樣高。

另一個更具體的原因,是按揭。$300萬的樓,即使升兩成,用上九成按保,首期增加只是$6萬,感覺未入肉。但樓價$450萬以上,按保成數上限是八成。此個臨界位的差異,代表首期支出急升:$400萬的物業,九成按揭,首期是$40萬;$450萬的物業,只可借八成按揭,首期一下子增至$90萬。

樓價一到$600萬,又到了另一臨界綫,再升已不合資格申請按保。$600萬樓,八成按揭,首期是$120萬;$610萬的物業,只可借六成,首期是$244萬,即樓價上升不足2%,首期卻增逾100%。對有意在此價位購買物業的買家來說,輕微升幅的影響,上車難度卻是天壤之別。

由於政府高官早已明言,不考慮放寬按揭成數,如果樓價升幅持續,「上車盤」料會慢慢絕迹。我們可能會看到樓價升幅不大,但上車客怨氣大增的情況出現。

dick.ip@panasian.biz

筆者指如樓價升幅持續,上車盤慢慢絕迹,在政府不放寬按揭成數的情況下,上車難度大增。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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