覓地再無寸進 房屋供應愈追愈落後

評論版 2019/03/28

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開發新土地、發展一個新市鎮,往往是十年二十年的工夫;其間除了有好的策略性規劃以外,更需要持之以恒的巨大執行力。

公私營屋改七三比 餅沒做大

自今年初以來,有些做了二十年規劃的小型新市鎮開始進入收地撥款的程序,未來仍有漫漫長路,但有些市民卻有這些印象,以為所有土地房屋問題都已經有解決的眉目。

然而,事實上我們會在未來面臨比現時更嚴峻的房屋供應危機。公屋輪候時間與日俱增、私樓熟地供應大減,都揭示着這個危機會繼續惡化。無論在短期或長期內,香港的房屋供應都不似預期,短缺的情況,尤其在公營房屋上只會在未來愈演愈烈。

在最新的《長遠房屋策略周年進度報告》(下稱長策)中,新落成公私營房屋供應比例從60:40改為70:30。與之前相比,公營房屋的供應目標由每年平均2.8萬個單位增加12.5%至3.15萬個單位,而私營房屋的供應目標則由每年平均1.8萬個單位大跌25%至只有1.35萬個單位。

我們歡迎政府更改新落成公私營房屋供應比例,但認為現時做法就好比只改變分餅的方法而不將餅做大,只是一個拆東補西、顧此失彼的做法!

長策目標與落成量 5年缺9.9萬伙

事實上,長策就沒有考慮「追落後」的需要,因為每年的房屋實際落成量都比長策的年均目標少。舉例,長策於2013年提出的第一個10年房屋供應目標指出,香港共需要47萬個單位,即平均每年4.7萬個單位。但實際上,2013年僅有2.23萬個單位落成,即有2.47萬個單位的落差。

當長策更新其10年房屋供應目標時,卻未有計入過去一年的短缺情況。僅在2013至2017年,長策的年均目標與實際落成之間的短缺就已累計有9.9萬個單位(見附表)。

除了過去的累計短缺,未來的房屋供應也是不容樂觀,而供應短缺的情況在公營房屋更為嚴重。在未來4年(即2019/20至2022/23年度),長策的公營房屋供應目標將比上一個4年度多出25%至12.6萬個單位。目標增加了,但同期的落成量預測,卻減少10%至只有7.32萬個單位,比目標少逾4成。

土儲持續枯竭 未來供應大減

又以長策的十年供應目標對比政府的覓地量。所謂覓地量即政府宣稱已覓得的公營房屋土地,假設所有皆能如期順利推出作建屋之用的情況下,在十年內可建單位的數量。換句話說,覓地量可以被看成是在最樂觀情況下,十年內可供應的單位數目。2019/20至2027/28年度的供應目標雖然提高至31.5萬個公營房屋單位,但根據團結香港基金的估算,未來10年只有23萬個公營房屋單位落成,即是說未來10年將會短缺8.5萬個公營房屋單位。

現時的房屋供應問題,癥結在於無論公私營房屋供應比例如何改變,用於興建房屋的土地始終都是處於十分短缺的狀況。土地儲備持續枯竭,意味着幾年後私人和住房供應將出現大幅下降。自90年代的東涌後香港已再無新市鎮落成,而下一個新市鎮或新發展區(古洞北及粉嶺北新發展區)更要到2031年才完成所有基礎工程。

加快填海改劃造地 解燃眉急

筆者希望社會各界能認知到現時問題的急切性,並共同努力發揮作用,以緩解現時局勢。大規模的解決方案,如填海工程固然到了決定性的一刻,同時間如土地改劃等「事急馬行田」的手段也要加快進行,以解燃眉之急。若然我們再不急起直追,積極推進各項造地的倡議,只會繼續重蹈過去少造土地丶房屋供應「愈追愈落後」的覆轍。

(黃元山教授亦為港大專業進修學院中國商學院客席副教授;前投行董事總經理,為多份財經報章的專欄作家及電台電視財經節目主持)

本港現時房屋供應問題,癥結在於無論公私營房屋供應比例如何改變,用於興建房屋的土地始終十分短缺。(資料圖片)

撰文 : 黃元山 團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管
潘灝儀 團結香港基金研究員

欄名 : 房策透視

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