樓價V形反彈 實體經濟不配合

評.析.天下版 2019/03/30

分享:

本港樓價連升兩個月,在成交量配合下,樓市或見底回升,疊加中美貿易談判有新進展,使準買家加快積極入市。惟樓價升得急,實體經濟卻沒出現V形反彈,或令買家高追變得更審慎。

遏樓元素減退 重燃入市意慾

反映二手樓價的中原城市領先指數本周升1.52%,升幅是51周來最大,連升7周,累升4.4%。差估署昨公布2月份樓價指數亦升1.3%,連升兩個月,由於官方數據滯後,市場預期3月份樓價升幅更大。本月一手成交逾2,540宗,比上月大增2.4倍,二手成交逾3,717宗,創8個月來新高,也比上月增41%。在價量齊升下,樓市相信已成功築底,導致樓價急速V形反彈,底因有二。

其一,政府在推出新房策後,調高公私營建屋比例為7比3,但問題是政府短期無法增加土地供應,更改建屋比例導致未來私樓供應每年減少25%,令人擔心樓宇供需失衡進一步惡化,遂積極入市。

其二,遏抑樓市的兩大不明朗因素減退。加息和中美貿易戰是去年樓價下跌一成的元兇,但隨着儲局為應對經濟放緩,暗示今年停加息,消除本港加息陰霾。中美貿易談判有進展,令市民擔憂當中美達成協議消息落實後,樓價將飈升,屆時才入市只會愈買愈貴。

此外,發展商見樓市好轉,一改去年底低市價或貼市價開盤的做法,積極加價,亦會進一步加快催谷樓價,後市波動更大。

二手企硬膠着 升近高位反覆

準買家憧憬樓市轉勢,加快入市意慾,推升樓價,惟未來樓價大幅飈升機會不大。去年樓市急跌,業主擔心貿戰是持久戰,願意大幅減價套現;惟隨着貿戰緩和,平盤被消化後,盤源大減,業主眼見現時樓市氣氛好轉,變得心紅,叫價更強硬,議價空間更小,使買家高追入市意慾減弱。

樓價升得太急太高,銀行未必可估足價,除非準買家首期資金充裕,否則在承造按揭會遇到困難,上車盤更會受制於高成數按揭的價格要求。加上環球經濟放緩,政府和私營機構分析師指,本港私人消費增長放緩,出口又轉弱,今年GDP增幅會低於去年的3%。樓市出現V形反彈,但實體經濟未配合,都令準買家入市更審慎。

樓市回升,相信有力挑戰去年高位,倘若發展商和業主開價太高,可能令成交量下跌,前者可透過推新優惠來促銷,後者或與準買家膠着,使樓價在高位反覆拉鋸機會增大。

欄名 : 社評

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版