5萬伙空置 是多還是少?

置業家居 2019/04/06

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一手空置稅開徵在即,正當市場聚焦發展商「囤積居奇」,將部分新盤貨尾單位長期空置,政府一手空置稅正希望透過「額外差餉」來增加一手供應,盡管政府公布自2011年起落成新盤,至今仍有多達9,000伙單位未售,雖然有關數字被議員質疑「誇大」,始終「未售」不等於空置,保守估計當中至少約近5,000伙為發展商保留長綫收租、甚或自用,因此當中不少「未售」單位已轉為服務式住宅甚至酒店出租。

落成量大增 空置率仍僅4.3%

不過新近差餉物業估價署公布去年最新私人住宅空置情況,最新私樓空置量升至8年新高。上星期差估署公布的《香港物業報告2019》初步統計數字,報告顯示去年私樓落成量及空置量率同創新高,基於去年私樓落成量,按年增加18%至20,970伙,落成量增加亦推高去年空置量。

報告指出,去年全港私樓空置單位逾5.1萬伙,數量8年最多,整體私樓空置率由2017年的3.7%,顯著上升至4.3%的6年新高,如果以整體51,430伙空置單位計算,更加是自2010年以來再次達到5萬伙水平,2010年錄得空置單位達51,530伙。

5.1萬伙的空置單位,表面看來確實是一個相當高的數字,但相對於現時全港私人住宅總存量已接近120萬伙,5.1萬伙的空置佔總存量只有4.3%而已,當然4.3%的空置率,確實較以前的5年(即2013至2017年),這5年的空置率一直徘徊於3.7至4.1%之間,去年空置率顯著上升。

不過或者我們可以嘗試用另一角度來探討,在經濟學的理論中,有一個名詞是「自然失業率」(Natural Rate of Unemployment),意思是指一個不會造成通脹的失業率。換言之相關失業率正處於均衡的狀態,工資及物價處於均衡,通脹率處於固定。但當失業率低於自然失業率,廠商為了請更多勞工,而把工資提高,推高產品價值,形成通脹。

理論上,低至3%的失業率一般可理解為「全民就業」,同樣在空置率的理解中,同樣可以有一個「自然空置率」,在自然空置率樓價亦處於一個均衡,樓價不會因此而推高,相當甚樣的空置率為之「自然空置率」,因為無論任何時候都會有相當多的單位空置,包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約但未交付的空置單位、已批出入伙紙但未取得滿意紙的空置單位、以至發展商已收購的舊樓單位但仍未拆卸重建。

低息環境 丟空單位成本不高

除此以外,大家亦需要理解,空置率多少亦會受息率高低的影響,在現時低息環境,因應供樓利率維持低企下,業主持貨成本較低,部分業主或會將單位空置而保持惜售,相反息率上升持貨成本增加下,空置率或會因而減少,因此在現時低息環境下,4.3%的空置率相信亦不算太高。

歸根究柢,5萬伙的空置單位是多還是少,香港團結基金研究員過去亦曾就香港的自然空置率進行研究,根據香港團結基金的分析,由於差估署的紀錄不包括空置的村屋、資助出售單位及出租公屋單位。若以這些項目調整差估署的空置單位數字,可以得出空置單位數目為84,300個,基金會補充即使實際空置率高於5%,在全世界範圍內也是偏低的。以新加坡為例,其2018年第一季的私樓空置率便達7.4%,有關研究認為香港住宅市場正常的「自然空置率」一般應為是約5%。

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《香港物業報告2019》初步統計數字,顯示去年私樓落成量及空置量率同創新高,但筆者指空置佔總存量只有4.3%,在全世界範圍內也是偏低的。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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