納米樓供應增 高追風險大

評.析.天下版 2019/04/10

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樓市回升,面積少於300呎的納米樓再成上車首選,發展商開價進取,業主亦心紅,令一二手樓上車盤都在嘗試衝擊600萬元關口。惟今明兩年納米樓落成量較多,準買家高追須衡量風險。

細銀碼易上會 上車首選目標

一個納米樓新盤昨開售,平均呎價逾2萬元,由於發展商提供高成數按揭,吸引首期資金不足的年輕準買家入票,銷情理想,已售出76%。

去年底樓價不斷下跌,今年初仍跌勢未止,細價樓尤其受壓,業界都提醒準買家和投資者入市買納米樓的風險。詎料儲局突然由鷹轉鴿,暗示今年停加息,令本港加息周期戛然而止,疊加港府將公私樓建屋比例上調至7比3,未來私樓供應會減少25%,而中美貿易談判快將達成協議,令人擔心愈遲買愈貴,紛紛加強入市意慾,使樓價迅速回升。二手樓價指數已連漲8周,累升5.6%。

準買家和投資者加快入市,納米樓往往成為上車首選,因銀碼較細,易承造按揭,即使首期資金不足,亦可選擇發展商提供的高成數按揭,令上車變得容易。故3月份納米樓新盤總銷量逾3成,迄今累售約1,000伙,相當於去年45%納米樓銷量。

正因納米樓愈賣愈旺場,不但發展商開盤變得更進取,連二手樓業主亦不斷喊高叫價,令上車盤正嘗試挑戰600萬元分水嶺。根據現行按揭規定,600萬元以下的單位,可透過按保計劃承造八成按揭,首期只需120萬元;而600萬元以上單位,只能承造六成按揭,首期便需加倍要逾240萬元。若準買家明知要付更高首期仍不惜衝破這關口,反映剛需大,驗證上車購買力強,或成升市新訊號。

惟高追入市存在風險。今明兩年細單位落成量多,據運房局數字顯示,預計面積少於430呎單位,今年多達9,801伙,明年也有7,400伙,都比去年的7,212伙為多。大量單位同期入伙,對租金會構成壓力。

轉售能力較弱 入市慎選地點

盡管納米樓受準買家和投資追捧,惟未來供應大增,加上單位面積細,基本只適合單身人士居住,日後當面對真正家庭用家,轉售能力較弱。故買家入市時需慎選地點,位於市區或名校網區的納米樓,抗跌力相對比新界樓強。

由於納米樓未來供應多,樓價有機會大升大跌,不管是自住抑或收租投資,入市前須小心審慎。

欄名 : 社評

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