樓價逼近高位 樓市政策風險增

評.析.天下版 2019/04/13

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香港蟬聯全球樓價最貴的城市,平均要963萬元,比新加坡高出41%,貴得令人咋舌。樓市近月再度升溫,而漲勢似乎無法煞停,可能倒逼港府像星洲政府那樣再加辣,增加樓市政策風險。

星洲多管齊下 加辣冷卻樓市

世邦魏理仕昨發表《全球生活報告》,在分析全球35個城市的樓價後,指去年本港平均樓價要963萬元,比第二位的新加坡貴41%,亦比第五位深圳貴81%。至於本港豪宅平均樓價要5,417萬元,比第二位的上海貴1.8倍,也比第九位的新加坡貴4.5倍。

報告出台適值本港樓市見底回升,且有破頂之勢。去年特首林鄭月娥推出以置業為主導的新房策,試圖從供應面入手遏樓市,樓價在半年內回落約10%。但樓市近月升溫,與市場重燃愈遲買愈貴的情緒有關,底因有二。

其一,困擾樓市的兩大不明朗因素逐漸消退。去年樓市大跌,除新房策外,與中美爆發貿易戰和本港啟動加息周期有密切關係。隨着中美談判有進展,快將達成協議,疊加儲局暗示停加息,甚至可能放水谷經濟,令大市氣氛改善,加快準買家和投資者入市意慾。

其二,港府在缺地情況下,過早將公私樓建屋比例上調為7比3,不但未來十年尚欠6.7萬伙公營房屋用地,還令私樓供應減少25%,使樓宇供需失衡問題有機會進一步惡化。

本港與新加坡都面對樓市飈升問題,大家都幾乎同時從需求方面入手,透過增加印花稅和收緊按揭成數來遏抑樓市,但效果迥異。新加坡不斷填海造地,加上組屋佔整體樓市近8成,讓政府可主導大市,在適當時候加辣或減辣來調控樓市,星洲樓價自2013年第三季開始下跌,連跌13季累跌12%後,終在2017年減辣。

惟減辣後,樓市復熾,新加坡政府去年7月再加辣,不但收緊按揭,還調高本地人購買第二個物業、海外人士和公司客買樓的印花稅率,而針對後兩者的稅率分別高達20%和25%,比本港買家印花稅15%還要高。加辣後成功冷卻樓市,當地樓價由去年第四季起連續兩季下跌。

港樓價飈難上車 更損競爭力

新加坡政府在有充裕土地下,仍出手遏抑樓市,而本港短期難增加土地供應,故林鄭對樓市復熾大感憂慮。若樓價續上漲,不但市民更難上車,亦損害本港競爭力,或倒逼港府出手再加辣,樓價會否像之前那樣愈加辣愈升?抑或像星洲那樣去到臨界點而回落?這無法預料,但短期內樓市會有政策風險。

欄名 : 社評

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