發展商優惠 影響按揭成數

置業家居 2019/04/19

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受空置稅出台影響,加上近月樓市回暖,發展商把握機會積極推銷貨尾,首季便錄得約3,090伙貨尾成交,創近10季新高。而第二季本地樓市可望推售的新盤單位,更涉及逾1萬個,加上發展商多以市價推售單位,相信未來一手銷情繼續保持樂觀。另一方面,有見經濟氣氛好轉,買家再次活躍於股樓市場上。心儀一手單位的買家,除了一般的買賣需知外,其實還有一些值得注意的事項。

可借貸款 按「光豬價」計算

近年,發展商為吸引買家入市,通常都會備設一系列的置業優惠,最普遍的便是提供即供優惠,折扣率一般佔樓價的數個百分點。另外還會有現金回贈、免律師費、家具禮品送贈、稅項優惠等,可謂包羅萬有。但是,這些優惠有可能會影響你的按揭成數,你又知道嗎?

假設買家A先生向發展商購入一個$600萬的2房單位,選擇了180天即供付款方法,獲得6%的折扣優惠,即真正的買入價是$564萬。另外發展商更送贈家具禮品、現金回贈及免律師費優惠。由於A先生是首置人士,打算經按保公司承造高成數按揭,借足八成。在A先生沒有入息問題的前提下,A先生可借到的是$600萬的八成,還是$564萬的八成呢?

答案是兩者皆非,正確答案是將所有發展商提供的優惠扣減後再借八成,行內稱為「光豬價」。銀行會將每個樓盤的優惠列出,並評估每項優惠的價值,當客戶提供臨約時,會相應作出扣減。因此,經銀行評估後,其他優惠總值$10萬,A先生最終只能借($600萬x94%-$10萬)x8成,即$443.2萬,比沒有任何優惠,$600萬可借八成即$480萬,貸款金額少了$36.8萬。另外亦需留意,印花稅是以合約價計算的,即$600萬,A先生另需繳付$18萬的印花稅。

以價單定價 計算印花稅

另外一個例子,假設買家B先生購入$1,000萬的單位,而發展商提供的其他優惠總值$20萬,那B先生可借六成還是五成呢?答案是銀行會先看合約價的金額再決定最高的按揭成數,即是$1,000萬可借五成,然後再於貸款金額上扣減$20萬,最終銀行借出$480萬,而B先生亦須繳付合約價$1,000萬的印花稅。

因此,如不了解銀行批出按揭金額的準則,上車分分鐘或失預算。而每間銀行都有自行的準則計算發展商優惠的價值,所以向不同銀行申請按揭,最終批出的貸款額亦可能有所不同。

research@mreferral.com

筆者提醒心儀一手單位的買家,除了一般的買賣需知外,亦要了解銀行批出按揭金額的準則。(資料圖片)

撰文 : 劉圓圓 經絡按揭轉介首席副總裁

欄名 : 樓市講場

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