轉按攞着數遊戲 難長期持續

置業家居 2019/04/27

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近年轉按日趨活躍,銀行新批按揭合約中,轉按宗數超越二手成交按揭,已成新常態。轉按活躍原因眾多,業主轉按最主要的動力是有着數。大致上,現時轉按對借款人有好處是事實,但花無百日紅,在開心參與轉按遊戲之時,不宜抱有遊戲可以長期持續的心態。

十多年前,香港業主轉按的主要理由是減息。而近年在銀行水浸、按揭貸款的優惠愈來愈高。現時一般按揭貸款,利率約2.375厘,而銀行回贈可達2.1%。業主單純在按揭罰息期(一般為2年)後根據未償還貸款額原額轉按,已經接近抵銷一年的利息支出。如果計算存款掛鈎按揭等的優惠,實際利息支出可以更低。甚至有提議,在可以通過壓力測試的前提下,業主可透過加按,以增大借款額的方式增加現金回贈,而加借出來的現金,便存入掛鈎戶口,抵銷利息,令實質利息支出進一步減少。

熱錢倘流走 拆息回升優惠減

以上種種操作,在算術上都是成立的。但如果基於現時按息低,優惠多,而期待未來每2年可以轉按一次,令全期實際按息支出大幅減少,可能便過於樂觀。舉例而言,不少人比較「租樓好/買樓好」時,會計算按息支出及租金支出;如果計算中假定每2年轉按一次都可獲相當的現金回贈的話,即使不計資產升值,都會令買樓的贏面大增。

但需知道,近年按揭利率優惠增加,是銀行體系資金充裕、存款多、貸款少的結果。而未來充滿變數,當銀行體系的熱錢減少時,不見得銀行會維持現時的按揭優惠。以現時的市場情況而言,一個可能出現的變數是現是美元利率高於港元,令市場沽港元、存美元的套息活動持續,令銀行體系結餘減少。結餘減少至接近歸零的「正常水平」時,一個結果是拆息回升,另一層影響是銀行的貸款優惠減少。

說了那麼多,不是主張「不要轉按」。而是指出業主在轉按時,應該要明白有利於借款人的情況不可能永遠持續。對於未來情況的可能變化,宜有一定的心理及財務準備。如果最終較壞的情況未有出現,大可繼續參與轉按遊戲,以回贈減抵銷利息支出;萬一優惠不再,也不會因為始料未及而出現心理、財務負擔。

dick.ip@panasian.biz

近年銀行水浸,按揭貸款的優惠愈來愈多,令轉按日趨活躍,更超越二手成交按揭。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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