娥六招搬石砸腳 青年上車更難

評論版 2019/04/30

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以中原城市領先指數(CCL Index)計,樓市自2008/09年環球金融危機後便持續升勢。由2008年12月的低位,到2018年8月的對上一個高位,累計上升2.3倍。長達10年的大牛市期間,超過10%的調整就只有2015/16年的一次(共13%)。最近的這次調整,由去年8月開始,到今年1月結束,幅度只有10%。踏入農曆新年,便隨即重拾升軌,最新(4月中)已較1月低位反彈近8%,與歷史高位只差不足3%。

二手樓價穩上 十年漲2倍

先不談基本因素,若只「以圖論圖」,樓價指數在是次牛市中的技術走勢相當亮麗:首先,10年牛市的上升軌(圖1黑色虛綫)提供了極強力的支持,樓價在這10年間,除了2015/16年的調整之外,從未曾跌穿該綫。再者,有關調整結束,樓價升勢稍為加快,很快重拾黑色長期升軌,形成另一條上升通道(圖1紅色虛綫)。

事實上,紅色上升通道的頂部,正好成為去年中升市見頂的阻力;紅色上升通道的底部,則與黑色升軌於本年初相交,為最新一次調整提供了重要支持,樓價亦應聲反彈。換言之,這10年牛市應守住的支持位大致守住,關鍵的阻力位亦沒有被瘋狂升穿。

聚焦近幾年,可見由2014年起,樓市基本上「依傍」着一條清晰的上升趨勢(圖2中紫色虛綫)發展。當然,沒有資產價格會直綫上升,但樓價波動相當有限,期內不論是跑贏還是跑輸趨勢,上下差距都只是8%至12%——可以說是「穩健上揚」的典型教科書例子。

住宅租金 反映房屋供需角力

固然,以上純粹是技術分析。預測樓市必須看租務市場。因為買賣市場或會被投機活動扭曲價格(不過,須強調在各項「辣招」印花稅及金管局不合理的限制按揭成數影響下,樓市炒賣已相當罕見),住宅租金所反映的,則肯定是房屋供需角力的結果。

根據美聯物業的租金數據,隨着樓價在去年8月見頂,租金亦在9月掉頭回落,但調整幅度相當有限,及至本年1月只下跌了3.5%,到2月和樓價一同回升。換言之,近月樓價觸底反彈,租務市場可謂同步確認。

樓市升浪勢如破竹,政府的回應,除了極長遠的「明日大嶼」,短期措施包括把預留建私樓的地皮撥作發展公營房屋,及後更將房屋供應的公私營比例,由60:40改為70:30。在整體房屋供應不變的情況下,這等於縮減了私樓供應,難免對住宅租金及樓價升勢火上加油!

發展局局長曾為9幅「私樓轉公屋」地解畫,說合共1萬伙私樓的供應驟眼看來巨大,但有關減少會「攤分幾年」出現,對市場影響有限。首先,1萬伙以4年計,等於每年2,500伙,是政府私樓供應目標每年1.8萬伙的近15%!試想像若油組明天公布未來4年將比現水平減產15%,大家猜油價今天會上升多少?資產市場是向前望(forward-looking)的,投資者買騰訊(00700)股票,不是因為公司過去5年賺了多少錢,而是預期未來5年有多少盈利增長!

公私營屋七三比 學獅城實自欺

坊間稱上述措施(還包括資助房屋減價、空置稅等)為「娥六招」。去年6月公布時,輿論反應普遍正面。甚至有不少評論直接拿香港和新加坡比較,說香港終於肯效法獅城,把「公營和私人房屋市場分隔」云云。

作為長期跟進房屋議題的分析員,筆者對此不敢苟同。港星兩城起步點截然不同,新加坡的房屋存量(housing stock)現時已經達到「八二比」,即8成家庭現已居於公營房屋、2成住私樓。

相比下,香港只是把「申請資助房屋資格」覆蓋全港8成家庭;而房屋存量大約是「五五比」,即一半家庭居於公營房屋、一半住私樓。「覆蓋8成」毫無意義,因為僧多粥少下,不要說8成,以現時速度真不知要等到牛年馬月,公營房屋才可提升到6成!

尤其是,資助房屋「賣大包」減價,吸引力更大本身已令需求增加;疊加私樓供應減少令樓價上升,連本來負擔得起私樓的人也買不起,更進一步增加資助房屋需求,供應只會更加跟不上,絕對是拿石頭砸自己腳的惡性循環!因此,說房屋政策調整是「學新加坡」,若不是自欺欺人,就是捉錯用神!

漣漪效應推通脹 無父幹更苦

政府亦沒有考慮政策帶來的漣漪效應。計算通脹的消費者物價指數中,權重最高達34%的便是住屋成本。換言之,私人租金和樓價的上升,會直接推升影響全港740萬人的通脹。而通脹率又會成為來年企業產品定價、公共事業加價、還有最重要的——加租指標,推升下一年的通脹……如此類推,成為另一個惡性循環!結果受害最深的是誰?當然是包括居於劏房等要捱私人租金的市民!

讀者可能會問,那麼解救房屋窘境可有良方?若我們面對現實,短期的「解決辦法」實不存在,樓價今年創新高,全年錄得雙位數升幅已成定局;沒有「父幹」幫忙的年輕人難以「上車」、劏房戶續捱貴租、貧富懸殊加劇不但難以避免,更會在未來兩、三年急速惡化!

畢竟,造地建屋乃以十年計的長期事業,15年前停造地、減建屋的大錯鑄成,今天恨錯難返!

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

本港資助房屋減價出售,令需求大增;疊加私樓供應減少令樓價上升,連本來負擔得起私樓的人也買不起,形成惡性循環現象。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 房策透視

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