樓價升勢太急 加辣不得不為

評.析.天下版 2019/05/01

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3月樓價升近3%,創近30個月最大單月升幅。港府需求管理措施加辣成效縱短暫,但不出招恐令升勢更肆無忌憚,故很可能加辣及加快短期增供應措施,冀緩抑升勢。

獅城樓控加碼 向市場彰決心

差估署昨公布3月樓價按月升2.95%,連升3個月,首季累升5%,形成V形反彈,更逼近歷史高位。樓市轉勢因加息周期和中美貿易戰陰霾都正在消散,加上港府在覓地未有着落,便改變公私樓建屋比例,令私樓供需失衡進一步惡化,促使樓價急升。

根據過往經驗,若樓價指數連續兩個月急升逾2%,政府為免市民上車難怨氣日深,往往會推出辣招遏樓市。樓價指數2月升1.6%後,3月再升近3%,4月份樓市比3月似更熾熱,下月公布的數據或觸及加辣臨界點。

政府過去10年推出眾多需求管理辣招,包括徵收多項印花稅和不斷收緊按揭成數,但遏抑作用短暫,更出現如衍生二手樓供應減少、樓價被推升的副作用。相信此正是特首林鄭月娥改從供應面遏抑樓市的底因,可是政府缺地,最快要五年後才有土地供應,遠水救不了近火。

香港的競爭對手新加坡,除不斷大舉填海拓地外,當去年樓市復熾,果斷重新加辣,如將買家印花稅率最高增至25%,成功令樓價回落。當然,港星兩地樓市結構不同,不能簡單推論港府若再加辣就能如獅城般馬到功成。但新加坡對樓市加辣,最起碼向市場和民眾顯示,政府不是沒手段,更不會不作為。

港府面對的局面正是,若樓市觸及外界認為的加辣臨界點,港府仍不出招,市場便會解讀為政府已無計可施、無招可出,市民高追搶上車的焦慮只會更劇,恐令樓價如脫韁野馬,故加辣將不得不為。

在需求管理上,港府很可能加碼打擊投資需求,將供應留給首置港人,如再提高買家印花和額外印花稅率、將買入物業後轉手的徵稅期限由3年延長至5年,待中期土地供應措施見效。

落實土地共享 供更遠期樓花

此外,政府亦可加快短中期供應,如下半年出台的土地共享先導計劃、更遠期的居屋、綠置居和首置上車盤樓花等,回應熾熱需求。

面對樓市升勢轉急,不作為並非政府選項,相信加辣已箭在弦上,至於如何更具針對性、有更長成效、更少副作用,要看港府能否汲取本地與海外的樓控經驗了。

欄名 : 社評

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