潛在供應停滯不前 剛需強勁樓價升

置業家居 2019/05/04

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近月樓市重拾升軌,政府差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,整體樓價連升3個月的同時,近月升幅更明顯擴大,最新單月急升2.9%至377.5點,比對於去年高位的394.8點只有不足百分之五的差距,而期間市場潛在供應則持續平穩。

私樓潛在供應 連續四季不變

最新運輸及房屋局亦公布截至第一季私人住宅一手市場供應統計報告,指出未來3至4年私人住宅潛在供應維持9.3萬伙,有關數字已經連續四季保持不變,事實上整體私人住宅潛在供應自2017年中,於9.8萬伙高位回落以來一直未有回升。整體市場潛在供應已經連續四季保持不變的同時,而期間已落成而成未售出單位總數更加是自2017年第二季開始一直維持9,000伙水平。

換言之,即使政府近年來已積極加快批地步伐,但同時間發展商亦加快推盤步伐,整體新盤銷售明顯加快,正因為現時新盤銷售與市場潛在供應增加速率相若,令整體市場潛在供應仍然維持不變。因為政府在私人住宅潛在供應的統計上,雖然亦有加上動工量以至落成量的計算,不過有關計算實質上只影響建築中單位及已落成單位的數量分布。

而對於整體市場潛在供應統計,最重要的數字仍然是期間整體已售出單位及新批土地的的數量。首先是今年初以來,政府確實已積極加快土地批出,單計算地政總署招標出售的土地,今年首個季度政府已合共招標售出5幅土地,涉及樓面面積亦多達244萬平方呎,比對於去年第一季政府只有兩幅住宅地透過招標售出,涉及樓面面積只有不足70萬平方呎。

批地推盤雖增 市場快速消化

雖然今年首季政府加快批出土地,未計算發展商透過補地價及換地而批出土地,單計政府招標首季新批土地的樓面面積已激增近2.5倍。不過今年至今,市場出現一個現象,就是批地加快同時,整體樓市推盤量亦持續增加,與此同時連帶整體新盤銷售亦同步增加,最終整體市場潛在供應卻維持不變。

今年首4個月,發展商確實明顯加快推盤步伐,Q房網香港數據研究中心的統計,今年首4個月整體推盤量亦已達至6,113伙,較去年同期的2,901伙大幅增加3,212伙,增幅亦達1.1倍,推盤量增加的同時,今年首4個月新盤銷售亦明顯增加,今年至今整體新盤銷售已超越7,500伙,同時較去年同期的4,345伙增加72.6%。

總體而言,盡使政府加快批出土地,但市場需求亦同樣熾熱,新盤市場推盤量增加,在剛需下銷情亦暢旺,氣氛熱鬧,市場潛在供應仍處於「樽頸」,樓市長遠供求關係並未有太大的轉變,因此整體未來潛在供應一直停滯不前。

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筆者指市場潛在供應仍處於「樽頸」,樓市長遠供求關係並未有太大的轉變,因此整體未來潛在供應一直停滯不前。

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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