新盤火熱 二手樓市降溫難

評.析.天下版 2019/05/06

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新盤在過去兩天混戰,銷情理想,售出逾千伙,是近年罕見,反映置業剛需大,而發展商又能迎合不同客源需要,將購買力釋放,使樓市繼小陽春後再發力向上,氣氛更趨熾熱。

迎合不同客源 購買力盡釋放

三個新盤連同其他餘貨前天同時推售,售出1,118伙,創近32個月來單日成交宗數最多的周末,連同昨天再售出幾十伙,兩日共售出1,200伙。新盤銷情好,底因有三。

其一,之前市場憂慮的兩大負面消息並未全面出現,反而有消除迹象。去年中美爆發貿易戰,疊加銀行加息,令樓價受壓下跌,但隨着儲局暗示今年停加息,本港加息周期突然煞停,中美談判盛傳最快本周達成協議,令大市氣氛好轉。

其二,政府在缺地下將公私樓建屋比例上調至7比3後,團結香港基金更發表報告,指四、五年後公私營房屋供應將出現斷層式下跌,令市場憂慮樓宇供需失衡進一步惡化,樓價只會愈來愈貴,紛紛加快入市意慾,將之前積壓的購買力釋放出來。

其三,發展商推盤策略,可謂迎合不同客源的剛性需要。從三大新盤開價來看,發展商在測試市場承接力,其中一個新盤位處名校網區,加上面積屬中小型單位,故開價進取,平均呎價要2.4萬元,爭取上車客和有子女的家庭客。另一新盤位於港鐵沿綫,貼市價開盤,平均呎價要1.4萬元,主打年輕上車客和家庭客;至於新界另一新盤面積涵蓋大中小型,則是針對年輕人、家庭客和換樓客。

選高成數按揭 更須衡量風險

新盤熱賣,反映市場承接力強,有發展商乘機將新盤餘下百多伙盡數加推,只加價3%,旨在趁市旺時,並在一手樓空置稅落實前盡快清貨,務求做到貨如輪轉,減少餘貨。

新盤銷情理想,令二手樓業主叫價變得更心紅,因200至300呎新盤上車價動輒約600萬元,向隅客惟有轉向二手樓中尋寶。目前大型屋苑600萬元以下的盤源大減,準買家只能向二綫屋苑物色,或被迫高追入市,因眼見一手樓價飈升,若再觀望只會愈遲買愈貴,更難上車,令突破600萬元關口的成交個案不斷出現。惟業主叫價愈進取,盤源愈少,二手成交出現量跌價升現象。

面對樓價持續上升,準買家上車前須量力而為,尤其首期資金不足人士在選用高成數按揭時更須衡量箇中風險,以免樓市日後突然逆轉時變成負資產,難以轉按。

欄名 : 社評

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