剛需強供應少 樓市「加辣」無補於事

評論版 2019/05/08

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上周,官方樓價指數及中原城市領先指數雙雙出爐。前者較滯後,反映3月私人住宅價格按月上升約2.9%,明顯比2月升幅1.3%高,並已連漲三個月,首季累升5%;後者則為「即市數據」,反映最新一周(4月22日至29日)二手樓價按周再升0.4%,與去年中創出的歷史高位相差只有2.5%。

樓價升勢不止,引起社會熱議政府會否針對樓市「加辣」。友欄《專家樓論》指出,過往幾次推出諸如新印花稅、收緊非本地首置按揭成數等措施,都是官方樓價指數至少連續兩月錄得2%按月升幅之後。

筆者認為,即使政府想「加辣」,但事實是(1)政府的口袋裏真的還有招數嗎?及(2)就算有,需求管理措施能壓得下推升樓市的剛性需求嗎?

印花稅高 首置用家主導樓市

首先,自2016年下旬推出「新從價印花稅」後,即使是本地人買入第二個物業印花稅率達15%;非本地買家稅率更高達30%。財務上分析,本地或海外投資者買本港物業壓根不划算:30%稅率幾乎等於整整2年的淨租金收入!最近的數據顯示,非本地首置買家(包括公司客、內地客、港人投資者)佔整體樓市成交平均只有約1成。換言之,樓市主要由本地首置用家主導。

或有人問,香港哪裏來這麼多「首置用家」?這就是坊間樓市分析的一個通病:集中於聯儲局加/減息步伐、甚至個別發展商推盤部署等短綫因素;但更重要的長遠趨勢,肯定要回歸基本步,分析房屋需求和供應。

結婚生仔回穩 新樓供應挫逾5成

房屋需求的一個切入點是人口結構(demographics),本文以「結婚生子」舉例分析,因為不論是租還是買,這兩種事件都會推升房屋需求:新婚夫婦固然需要一個新單位,孩子出世也會增加住宅空間的需要。而2010年以來,本港活產嬰兒(圖1淺藍色柱)加上結婚宗數(圖1淺綠色柱)的「人口事件」每年平均達9萬宗。對上一次出現如此強勁的人口事件數字,已是1991至97年。

然而,90年代私樓年均落成量(圖1黃色綫)逾2.6萬伙;而2010年代只有約1.2萬伙。當需求量一樣,但供應下跌超過5成,價格怎能不升?

圖1黑色虛綫(右軸)可略粗地看成是「房屋供應:需求」的比例。準確地說,以每宗人口事件計,近年的私樓落成量,只有90年代高峰的不足三分一!

最重要的是,上述「房屋供需」比例和私樓空置率的變化關連甚高。如圖2所示,若要私樓空置率按年增加0.1個百分點以上,則平均每百宗人口事件,私樓落成量便要有30伙以上(圖2右上角)。否則,私樓空置率多數會收縮。

如上所述,近年人口事件總數徘徊在9萬宗水平,30%便是2.7萬伙!相比之下,最新私樓供應目標是1.35萬,只及此數一半。呼應本欄上周所言,「六四改七三」絕對是搬石砸腳之舉!

空置率續低於4.5% 樓價難大跌

空置率重要,因為它和樓價升跌關係極大。大致上,空置率要高於5%,樓價才有機會出現較大跌幅(圖3右下角)。最新的私樓空置率為4.3%,亦已是自2011年以來持續低於4.5%。以未來幾年私樓供應量看,除非香港適婚年齡的青年大量出走,否則實難見到空置率上升、樓價大跌的可能。

事實上,人口事件總數向來與本港30至34歲的人口總數關聯性甚高,而根據統計處推算,該年齡組別人口將由現時約58萬,穩定上升至2023年的61萬,其後才緩緩回落。

政府調低私營房屋供應目標固然不智。「六四改七三」這個口號在議會獲跨黨派支持不難理解,因為兩邊的政客面對選民「上車難、上樓難」的訴求,大可以說:「我已向政府施壓,增加公屋及資助房屋供應,回應你們的難處。」這種說法背後的所謂「邏輯」,是「無論增加多少私樓供應,一手樓開賣時呎價仍是2萬、3萬元,既然如此索性不要『益發展商』,把私樓地轉作建公營房屋吧!」問題是,私樓供應減少令樓價、租金上升,政客們沒有後果,但政府卻要負責!這邏輯固然是離譜,偏偏不乏支持者,包括前議員姚松炎。

筆者舉出的上述數據,是想說明:目前樓價仍不下跌,絕對不是因為「供應增加不會令價格下跌」,而是供應的增加得不夠多!私樓落成量由2008、2009年的不足1萬伙,上升至2017年的1.8萬伙,相比90年代樓市下跌時的動輒逾3萬伙簡直是「濕濕碎」!若香港有一朝私樓供應量超越3萬伙而樓價仍然上升,我們到時才進一步商榷也不遲。

更重要的是,以上分析只是聚焦於人口事件和房屋供應而已。若考慮到本屆政府繼續力推大灣區發展,或令本港各項物業需求增加,以及2020年美國大選將至,不能排除美國聯儲局減息的可能性等利好因素,筆者膽敢預測,政府如何「加辣」也是於事無補!

收緊按揭措施 傾斜「父幹」置業

執筆之時,金管局總裁陳德霖在立法會財經事務委員會會議上表示,「樓價受多項因素影響,包括資金成本來源、土地供應量、造地安排及公私營房屋比例等……樓市在近年走勢反覆,有調整亦有反彈,未來演變走勢存在不確定。」作為納稅人,有份支付陳德霖的千萬年薪,坦白說,筆者實在對我城首席中央銀行家的分析有更高期望,而非只是把所有相關的因素列出,然後以一句「要較多時間觀察」作結。

誠如陳德霖自己的發言也指:「目前銀行新批出按揭中,市民支付的按揭比率逾50%。」敢問陳德霖,當置業者平均只是借樓價的一半,「不確定性」何在?如此低的槓桿、三分二私樓業主已供完樓,加上金管局不合理地假設了10年但仍沒有發生的「加息3厘」壓力測試、以及更基本的歷史上最嚴峻房屋供應短缺……我們到底需要「多長時間」確認樓市已走出下行周期?

篇幅所限,下次再詳述為何金管局的收緊按揭措施,是推升樓價、令只有「父幹」的人才有置業機會、變相令一手樓不合比例地主導樓市的元兇。

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

本港活產嬰兒及婚姻宗數自2010年以來,每年平均達9萬宗,加劇樓市剛性需求,但樓宇供應追不上需求,樓價怎能不升。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

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