按揭應鬆卻未鬆 累「無父幹」難上樓

評論版 2019/05/24

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本年1月,特首林鄭月娥接受彭博社訪問,指本港樓價高企,一般家庭難以負擔。她特別指出,希望把港人供樓負擔佔入息比率,由目前約70%降至40%。其後,多份評論以「特首想樓價跌多少?」為主題,引起不少討論。

同樣在1月,財政司司長曾表示會考慮放寬按揭成數,助市民解決首期問題;然而,特首緊接強調「暫時未有計劃」,也是「以免增加市民供樓負擔」。由此可見,港府最高層明顯是以上述數字,作為判斷樓市是否健康,甚至制定/修改房屋或按揭政策的基礎。

住宅按揭還款期 已拉長26.6年

既然該比率如此重要,我們值得仔細了解其計算方法。所謂「70%供樓入息比率」,是假設一個月入處於中位數的私樓住戶家庭(以去年第四季數字為3.95萬元);買入一個45平方米(484平方呎)私樓單位(以呎價1.1萬元計,樓價約530萬元);以市場利率(約2.25厘)假設承造20年期的7成按揭的話,月供約為2.7萬元;除以3.95萬元月入,得出近70%的負擔比率(見圖中紅綫)。

換言之,假設一個中位數收入的私樓住戶,要在私人市場置業,便要用逾7成收入去供樓(1997年高峰時是93%),這樣當然不健康。

不過,上述計算關鍵在於「一系列假設」。熟悉樓市情況的讀者或已留意到:首先,新批住宅按揭的平均年期早於2007年超越了20年,2018年第四季數字是26.6年;而由於金管局多次收緊按揭成數,只有樓價低於600萬元的物業才能造最多8成按揭,而隨着樓價上升,600萬以下的單位早已買少見少。根據差餉物業估價署本年首季的數據,B類單位(40至70平方米)的平均呎價已回升至1.3萬元以上,也是說樓價肯定超過650萬元,最多只能造6成按揭!

平均借貸成數 65%跌至45.5%

事實上,新批住宅按揭的平均借貸成數,亦由10年前高於65%,跌至2018年第四季的45.5%!

筆者根據金管局每月公布的住宅按揭調查結果--即銀行向金管局提供的數據,根據獲批的按揭申請人實際的借貸成數、實際的還款年期,所得出的供款額,同樣除以3.95萬元的月入中位數,這樣計算出來的供款佔入息比率,最新只有43%(見圖中藍綫)!

同樣是「供款佔入息比率」,但根據「假設」和按「實際」情況計算的數字,相差逾25個百分點,這說明了甚麼?當然是政府過去10年持續使用的假設現已不切實際,筆者甚至斗膽說一句是無甚意義!

這亦解釋了何以政府和金管局過去8至10年多次說「樓市過熱風險」升溫,卻持續等不到一個像樣的調整!金管局和政府最愛用的回應口徑,是「今天息低,但若加息3厘,供樓負擔會大增。」但以按揭成數45%、還款期26.6年計,即使加息3厘,供款佔入息比率也只是60%(見圖中綠點),與98年高峰76%仍相去甚遠!

「借7成分20年還」假設 不切實際

把兩個不同計算方法的「供款佔入息比率」作長期對比,我們可清楚見到2010年前,兩組數據無論是水平抑或季度變化的差異都不大,但自2010年起政府引用的「假設」開始與「實際」數據背馳,並逐漸大幅拋離後者。原因就是過去10年,隨着金管局收緊按揭成數,令政府一直使用「借7成、分20年還款」的假設,變得愈來愈不切實際。

因為雖然樓價上升,市場需要借的按揭金額理論上或會增加,但在按揭成數限制下,置業者根本「想借多啲都唔得」!例如,580萬元的單位最多可承造464萬元按揭(即8成),若樓價升至620萬元,則最高貸款額只有372萬元(即6成);即使樓價升至900萬元,最高貸款額也只是450萬元(即5成)。無論如何,政府假設的「7成按揭」就是不成立!由此推之,置業者由於平均借貸成數低,銀行也大有條件容許置業者「拉長來還」,令20年期的按揭愈來愈少!

結果是,二手樓市中,能夠置業的基本上都是其家庭本身已有物業或其他資產,也就是俗稱的「父幹」!讀書優秀、工作出色的年輕人,雖然收入高絕對供得起樓,但苦於出身清貧沒有「父幹」,大可能會在置業一環輸給遠不及自己努力,但有父母資助首期的同儕!

更尤甚者,大量本來可以在8至10年前置業的家庭,錯信了金管局或前財爺的「溫馨提示」延遲「上車」,或者在二手市場付不出高昂首期的人,不是被迫租樓,把辛勤勞動的成果被迫與業主分享;就是被迫在一手市場使用發展商提供的融資服務,是金管局變相「迫發展商賺錢」!

金管局不明白的是,當他們不斷使用不切實際的數據來指樓市風險高企,因此收緊按揭成數、加強壓力測試之時,其實正正確保了樓市愈來愈安全:因為能置業的都是付得起愈來愈多首期、收入穩定可觀的人!當然,這同時也確保了房屋作為財富的儲藏工具,分配變得愈來愈不均!

影響200萬家庭置業 分配更不均

金管局或許覺得,單靠港人的購買力,不可能支撑樓市在如此緊縮的按揭成數下繼續上升。不過,支付買家印花稅的成交持續在低位徘徊,便已是鐵證如山說明擁有資產的港人「荷包之深」。筆者倒想問局方,你們有港人家庭資產的數據嗎?你們知道過去20年港人持有非本地物業的情況嗎?別說這些,局方事實上連港人持有非住宅物業(如工廈、商舖、車位)的情況也不掌握!既然這些基本數據在本港一概並不備全(亦令關於跨代流動、財富不均等議題研究甚為艱難),金管局哪來的自信,認為購買力在10年前已經「見底」?哪來的理據說「樓市過熱風險上升」?

在私人市場,一個金融分析員做錯決定,或會連累其客人投資失利,頂多是花紅不保、丟了飯碗;金管局作為我城中央銀行,其分析結果卻是政府高層制定政策的重要基礎,一旦失誤會直接影響200多萬個本港家庭的福祉!而局方已經錯足10年!該局總裁陳德霖退休在即,他在任10年引入的一系列政策,是否欠了港人一個交代?

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

本港當局雖然收緊按揭成數,以確保樓市安全,因為能置業的都是付得起愈來愈多首期、收入穩定可觀的人,但令分配變得愈來愈不均。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 房策透視

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