一手平過二手 新居屋申請勢破30萬宗

置業家居 2019/06/01

分享:

新一期居屋又來了,今年「入飛」情況會否一如往年出現近60倍的超額認購,去年新居屋定價調低至「五二折」後,最終吸引27.2萬份申請,比起2017年推出的2,120伙居屋只有10.4萬份申請大幅增加1.6倍。由於今年推出新居屋,定價維持去年水平的同時,加上推出居屋涉及多個地區,包括沙田火炭、馬鞍山、荃灣、將軍澳、以至市區長沙灣及何文田的新居屋樓王,受歡迎程度肯定更勝去年,相信今年總申請人數勢必超越30萬份以上。

特首林鄭月娥去年中公布「娥六招」新房策下,一方面增加公營房屋的供應,同時間亦改變居屋定價機制,新的定價機制將日後發售的新居屋,售價與市價脫鈎,改以按照申請人的負擔能力來釐定售價,希望將可負擔的單位數量由50%增加至最少75%,再者新居屋售價下調的同時,發售單位亦一年多過一年,新一期居屋又來了,涉及單位更多達4,871伙,較去年(早前才完成揀樓程序)的4,431伙再增加近一成。

52折新居屋吸引 「居二」交投大減

隨着新居屋售價調低後,相對於現時同樣未補地價的居屋第二市場的平均呎價來看,現時「居二」市場售價,竟出現「二手」貴過「一手」的怪現象,雖然現時新居屋可能會較過去的居屋有更大折扣,呎價難以直接比較,不過從最新「居二」市場成交價作計算,現時不少未補地價二手居屋售價,竟然比起新居屋的定價還要高。

再者隨着近月「居二」市場的平均呎價顯著提高,加上新居屋亦正式登場,近月居屋第二市場的交投亦明顯減少,Q房網香港數據研究中心,綜合房屋委員會提供的「居二」市場的成交,本月上半個月只售出約33宗二手成交,估計今年總體「居二」市場成交,勢必跌至不足100宗,較上月的288宗大幅減少65%,整體「居二」成交已連續兩個月大幅回落。

增居屋供應 助私樓市場健康發展

「居二」市場的平均二手價,竟然比起新居屋一手價還要貴,出現二手貴過一手怪現象,以新一期居屋樓王何文田常樂街冠德苑為例,物業以現樓發售,面積介乎444至568平方呎,預計平均呎價僅約$8,500,最貴的單位售價約$529萬,不過根據房委員會最新提供的「居二」市場成交價,比鄰冠德苑的冠熹苑,樓齡已達19年,不過上月冠熹苑一個面積539平方呎的低層單位,未補地價的成交價已高達$540萬,買二手居屋竟然比起買新居屋還要貴得多。

同樣地新一期居屋中,馬鞍山錦暉苑以及將軍澳雍明苑,兩者預計平均呎價僅$7,100及$7,500,至按上月同區馬鞍山錦豐苑以至將軍澳的寶盈花園,最新呎價(未補地價)亦已達$10,000及$11,200。

未補地價的二手居屋,竟然比起一手新居屋售價還要貴,正正反映在新房策下,特區政府希望透過提供更多可負擔的公營房屋,將部分入息唔高的「上車客」的上車客分流至公營房屋的市場,以紓緩上車客瘋狂追價上車買私樓,筆者相信長遠而言,將上車客分流至公營房屋,有助細價樓私樓市場更見健康。

新一期居屋部分位處市區,加上以「五二折」發售,勢吸引更多合資格市民申請,筆者料申請人數將打破30萬份。(圖為長沙灣凱樂苑)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版