管一手樓銷售 不如檢討按揭成數限制

評論版 2019/06/12

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近日,地產建設商會發出指引,規範旗下會員招標售樓,以增加透明度。立法會上,運房局局長陳帆指,除了招標售樓,政府亦關注其他一手樓銷售的問題,包括發展商在成交冊上,應該如何正確、全面、透明反映所謂「真實價錢」(即計及所有優惠、回贈的影響),有必要時會修例規管。

一味加強監管 可紓「地產霸權」?

說白點,議員(不分建制泛民)不外乎是想指控發展商是壞蛋,不但招標賣樓、賣完樓又不肯老實地紀錄價錢,「製造」高價成交等等。這是否實情,筆者不掌握全面數據,不能妄下判斷,亦不反對監管當局查明事實,打擊弄虛作假行為。但問題是,這真的純粹是個老掉牙的「地產霸權」故事嗎?一味加強監管,又真可紓緩一手市場主導樓市的問題嗎?

「價格分歧」(price discrimination)是中學經濟學基礎教程之一。簡而言之,就是商家根據不同顧客群願意付錢/花時間找尋更便宜替代品的程度,把同樣的貨品或服務,以不同價格出售給不同人,以賺取更高利潤。

舉個例,同一齣電影早場票價較便宜,不是因為戲院在早上放映成本較低,而是因為會在早上看電影的人(例如學生、退休人士),他們的時間成本較低(例如不用工作),較可能貨比三家才決定到哪個院綫,令其對票價相對敏感。相比之下,平日晚上或周末的觀眾時間成本較高(大家想像一個打工仔說:「等了這麼久,今天下班後終於有時間看《復仇者聯盟4》了!」),願意付較高票價,導致「同戲不同價」。

再舉一例,學校區的餐廳往往會提供校服優惠,也不是因為服務學生成本較低,而是學生們較熟悉區內不同餐廳,對午餐價格較為敏感,相對不願意付高價錢,導致「同餐不同價」。換言之,價格分歧就是盡可能定價於不同消費者願意付出的最高水平,學術上稱為「榨取消費者盈餘」。

用戲院例子粗略闡釋:假設只有兩名觀眾,一名打工仔最多願意付出300元在周五晚上看《復》片;但對於同樣是漫威迷、但可在早上入場的退休人士,最多只願付出150元。若戲院對所有場次統一定價,最多只能定於150元,否則會流失一位顧客,如此戲院收入只有300元。但若把戲票正價定於250元、早場半價,那總收入便是375元,而且兩名顧客都會入場。

換個角度總結,價格分歧的關鍵在於「選擇」:退休人士可選擇在早上看電影,因而能享受不同戲院間的競爭;相反,打工仔只能在下班後入場,即使票價較高也願意付。

應用在樓市,隨着多輪收緊按揭措施推出,金管局實際上是大幅收緊了有意置業者在二手市場上的選擇,令他們無法享受二手市場不同業主間的競爭,只能投向一手市場!

新樓量價 不成比例主導樓市

究竟現在新盤有多主導樓市?不論是按宗數還是金額計,一手樓佔整體住宅成交比例,在今年首4個月都錄得2003年以來的最高水平。但必須強調,1998至2004年平均私樓落成量達2.8萬伙,而2012至2018年只有1.4萬伙!很明顯一手市場是大幅度不成比例地主導樓市!

事實上,以2018年全年計,1.6萬宗一手成交平均樓價近1,400萬,4.3萬宗二手樓則是785萬,相差近8成!就算進取地假設一手樓回贈平均樓價的25%,兩者仍相差33%!當然,二手樓樓齡高、未必有完善會所設施、沒有全新裝修和傢電……但是否就值得業主付出三分一的價格差別?筆者認為,社會上少有討論的問題核心,在於按揭成數限制下,同樣是700萬的物業,二手市場需要4成首期(280萬),但一手物業發展商往往為買家提供二按甚至一按,首期隨時低於2成(140萬)!

筆者倒想問問金管局,市民買二手樓就有必要接受按揭成數限制,付較高首期以「保障銀行體系安全」,那為何一手樓買家卻可以透過發展商提供的一、二按,借更多的錢來買樓價更高的新盤,局方卻袖手旁觀?

說穿了,金管局只是把二手樓按的風險,推至一手樓市場的財務公司身上。但由於財務公司放貸不歸金管局管轄,局方不用負責。至於這樣是否間接「迫發展商賺多啲」?會否令「買樓靠父幹」的問題變本加厲?就不是金管局關心的事情了。筆者想提醒,金管局可以不管,但市民就樓市問責,最終還是財政司司長和特首!

私樓供應勢減 樓價水漲船高

換言之,一手樓不成比例地主導市場,是因為沒有4成首期的買家根本沒有選擇,以致「同樓不同價」!即使對買家而言,在計及樓齡、設施等因素後,新盤依然不值得比二手樓貴3成,但事實上買家買的不只是單位本身,還一併買下了發展商提供的融資服務,還有不一定合心意的裝修和家電。結果,買家不但被剝奪了在二手市場選擇單位的權利,還連選擇哪銀行承造按揭、享受銀行間競爭的權利也失去了!

更有甚者,政府推出的樓市政策實是幫倒忙:在公私營供應比例調高至7:3下,私樓供應勢減。發展商作為上市企業要向股東交代,既然政府未來土地供應向公營傾斜,公司難以做到「貨如輪轉」,自然反應肯定是在未來每一個售出的單位,盡量擠壓出每一分可擠壓的利潤!

若政府真的不滿發展商的賣樓手段,卻不改變私樓供應斷崖式下跌、二手市場按揭成數受限的情況,即使修例加強規限也肯定於事無補!

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

一手樓不成比例地主導市場,是因為沒有4成首期的買家根本沒有選擇。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 房策透視

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