租金通脹惡性循環 樓價勢回升

評論版 2019/06/19

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上周五(14日)出爐的最新中原城市領先指數(CCL)按周跌1.4%,反映樓價在創歷史新高後,升勢受阻。

評論都關注中美貿易戰的影響,包括6月底的G20高峰會上「習特會」能否成事等,會如何影響本港的樓價走勢。筆者的看法是,樓價在短期內或會放緩甚至回調——畢竟沒有資產價格可以直綫上升。而本港二手樓價由本年初至今已上升9.4%,即使短期調整亦屬正常。但全年而言,基於供求嚴重失衡的情況將會持續,筆者暫時維持樓價雙位數升幅的看法。

然而,令筆者更擔心的並非樓價的短期波動,而是最新數據反映,由於房屋供應嚴重落後,以致樓價和住宅租金不斷上升的勢頭,似乎已透過通脹,深深地植根於本港經濟的土壤之中。若有關趨勢持續,或觸發一輪由成本推動的通脹漩渦,陷入危險的惡性循環。

經濟增長放緩 通脹率卻上升

回顧2018年,本港經濟受中美貿易戰和美國聯儲局加息困擾,增長顯著放緩。實質GDP增長由2018年初的逾4%,輾轉下跌至2019年首季的0.6%。但值得注意的是,同期的通脹率卻由約2%緩緩上升至約3%(見圖1)。

一般而言,通脹理應與經濟活動掛鈎,經濟活動愈頻繁,商家生意愈好,才敢就貨品加價;當然,打工仔薪金有增長,才會願意增加消費,推動物價水平上升,反之亦然。但過去幾個季度,明顯見到經濟增長與通脹率的走勢背馳。原因為何?

本港計算消費者物價指數的一籃子貨品及服務中,權重最高的正是住屋成本,佔34.3%。其餘的重要項目還有外出用膳、購買食品、以及雜項服務。上述4項便佔了整個通脹籃子的75%以上。事實上,過去兩年,若按百分點計算對通脹率的貢獻,在2018年下旬,推升通脹令其居高不下的,明顯就是住屋成本一項(見圖2)。

私樓租金成本 左右通脹走勢

當然,食品價格及外出用膳等項目中,也有很大程度的商業租金成分:因為無論是上館子用餐,還是到超市買菜,商家都需要繳交租金——而本港商業空間的短缺程度,絕對不亞於房屋短缺!事實上,過去十年的數據反映,本港通脹率基本上與私人住宅租金變幅的8個季度移動平均完全脗合。換言之,說私樓租金主宰通脹走勢實不為過。

筆者預測,本港私樓租金的升幅將會再次攀升,2017至2022年的5年間,年均複合增長為7%。這不是甚麼天馬行空的目標:按此預測,由2012至2022年間,私樓租金的年均複合增長為6%;相比之下,之前5年(2007至2012年)的相應數字為7%(見圖3)。

在這個預測租金增長的基礎上,本港通脹率將於2021年中逼近4%,達到近十年的高位!分析至此,通脹高企的問題顯而易見:住宅租金升幅加快,透過量度通脹的籃子,直接推高通脹率;高通脹率又成為促成業主加租的基礎重要因素,繼而推升住宅租金,形成惡性循環!

業主叫價企硬 轉買為租趨增

租金重拾升軌的預測有何理據支持?首先,《經濟日報》本月初報道,「二手樓市交投明顯回落……(但)業主的取態,仍以企硬的佔多……有睇樓數月的準買家轉買為租。」一方面,準買家希望趁中美貿易戰的負面因素「鋤價」,但業主叫價仍然強硬;然而,由於準買家的收入狀況正常(失業率低企),居住需求依舊(結婚生子宗數高企),暫時買不起也只能租,為租金提供支持。

另外,新一期4,900伙居屋開售,申請錄得約30萬份申請,超額約60倍,兩個數字都是紀錄新高!容筆者撇開一筆,是次居屋申請截止日期正是上周三的「6.12」。當很多青年人正在衝突的前綫時,據報載,大批父母正趕在「死綫」為子女交表抽樓。行文至此,想到港人的生活壓力之大,由最貼身的居住問題橫跨至政治爭議,不禁神傷。

還有,以上的分析乃建基於利率維持在目前水平。近日香港的銀行同業拆息受半年結、派息高峰期等因素影響而抽高。但(一)雖有個別銀行把按揭利息調升了0.01厘,市面仍未見大規模的上升;(二)美國利率期貨市場預計聯儲局最快將於7月減息,並預期將於9月再減一次;(三)「抽高」後的1個月拆息高見2.4%,但考慮通脹率後,實質利率(real interest rate)仍然是負數,若筆者推算正確,則負利率情況甚至會加劇!

在新增的私營房屋供應持續未能滿足新增需求的前提下(尤其是公私營供應比例由6:4改為7:3),加上在租金持續強勢下,負利率只會令「買」比「租」更加划算,為樓價提供支持;但這又會導致上述準買家「想買但又買唔到」的情況更加普遍,轉而推升租金……形成另一個惡性循環,令樓價與租金互相牽引。

過去18個月,本港樓價面對中美貿易戰陰霾、全球股市大跌的影響下,依然表現強勁。成本推動的通脹問題,已植根於本港經濟之中,勢將持續困擾港人。

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

本港住宅租金升幅加快,推高通脹率,成為業主加租的基礎,繼而推升住宅租金,形成惡性循環。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 房策透視

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