樓市變數多 準買家入市須審慎

評.析.天下版 2019/06/29

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在中美貿易戰陰霾和本港社會矛盾激化下,樓價仍創新高,反映市民對住屋的剛需大,負面因素暫時對樓市未構成太大衝擊。惟利好樓市的因素似有減退迹象,或成後市調整壓力。

拓地進度受阻 私樓供應趨緊

昨公布的兩項樓價指數向好,中原城市領先指數(CCL)報187.83,按周升0.43%,而差估署公布5月樓價指數為396.8,按月升1.4%,連升5個月之餘,更破新高。盡管差估署數據滯後,未能完全反映5月貿戰惡化、6月反修例的政治風波,但CCL顯示樓市仍向上,底因有三。

其一,政治風波通常是短期,市場預期當市民怨氣紓緩,局勢可望回復平靜。至於貿戰,盡管中美都擺出互不退讓的姿態,但雙方都不想破局,美國總統特朗普更有時間窗口,貿戰拖下去會影響其連任勝算,故外界認為今天習特會的最可能結局是暫緩加關稅,重開談判,邊談邊打。

其二,儲局指經濟活力轉弱,暗示下半年可能減息兩次,即使港息未必跟減,但超低息環境持續下去,對樓市有支持作用。

其三,樓宇供不應求情況可能加劇。政府改變公私營建屋比例,未來私樓供應減少25%,反修例遊行後社會矛盾激化,政府為紓緩氛氛而押後具爭議性的明日大嶼填海研究撥款、土地共享先導計劃,令拓地進度受阻,使未來私樓供應變得更緊張。在這種預期下,業主更惜貨,使樓價易升難跌。

惟後市並非沒隱憂。盡管市場憧憬儲局7月減息,但港息卻有不減反加的壓力。由於現時適逢半年結,資金緊張,令1個月拆息昨升至2.53厘,加上未來有大型新股來港上市,拆息短期難以回落,以致大型銀行要削減轉按現金回贈,並調高封頂息率。究竟大銀行此舉是因應拆息抽升而變相加按息?抑或銀行經營成本增加而須作出調整?倘若息口「人減我加」的現象漸成新趨勢,將會利淡樓市。

政治風波持續 或礙投地意慾

此外,反修例遊行影響社會氛圍,日前揭標的啟德地皮,每呎樓面地價1.8萬元,比鄰近的地王低8%,政治風波會否繼續影響發展商投地信心,仍有待觀察。若事件持續發酵,可能令發展商出價變得審慎,對樓市會構成調整壓力。

不管習特會能否談得攏,相信貿戰仍會拖拉一段日子,對樓市造成中長期影響。惟利好樓市因素減退,反過來可能變成利淡因素,準買家入市前須小心謹慎。

欄名 : 社評

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