樓市大跌定小回? 成交是關鍵

評論版 2019/07/10

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修訂《逃犯條例》餘波仍然未了,「7.1」衝擊立法會的暴力場面相信仍震撼很多港人的心。連月的社會不穩與群眾運動,除了左右政局發展,還影響樓市信心。尤其是上月有發展商以「局勢不穩」為由,決定不完成啟德地皮的交易。這引起市場關注,政治形勢會否對樓價構成壓力。

一講到「樓市前景」,往往牽連甚廣:基本因素、技術分析、資金流向……等一大堆問題要考慮。今天,筆者就嘗試不談土地供應、結婚生子、家庭收入,甚至不探討美息走向、中美貿易戰的前景,更加不用說甚麼發展商部署、政府政策等因素,而只分析一個指標——住宅物業成交量和樓價的關係,看看對樓市走勢有何啟示。

成交大跌樓價企硬 短期調整

回顧1996年至今23年的數據,本港樓市經歷持續而明顯(累計不少於1成跌幅)的下跌,實際上只有4個。勉強計入2018年下半年,在中美貿易戰升溫,疊加美國聯儲局加息,嚇得全球股市風聲鶴唳的打擊下,本港樓價只回調了不足1成,也只有5個。

附圖黑色虛綫方框及旁邊的紅色數字分別標註了這5個跌市,附表則按這5個跌市,列出有關時期內,樓價及住宅物業成交量(一、二手合計,下稱成交量)的相應跌幅。當中至少有3點值得注意:

1)由附表可見,歷時長、跌幅大的跌市,相比歷時短、跌幅小的調整,最大的分別在於大跌市時,樓價的跌幅比成交量的收縮幅度為大;小調整時則相反,成交量收縮幅度之大,相比樓價跌幅絕對不成比例。

2)當成交量收縮相比樓價跌幅愈大(即附表括號內倍數),該調整的幅度愈淺,且歷時愈短。

3)而最重要的觀察可能是,當樓價止跌/回升時,成交量亦接近同步見底反彈。附圖的綠色柱標示了每次跌市時,期內成交量的最低水平。而緊接該季度的下一季(甚至同一季),樓價便轉勢向上。例如,2003年第三季是樓價谷底,第二季成交量只有1.4萬宗,是1996年以來的最低;2009年第一季是另一個樓價谷底,2008年第四季成交量便剛刷新紀錄低位,只有1.3萬宗。

樓價見底前 成交量帶頭反彈

如何理解這樣的模式(pattern)?首先,每一宗成交背後,都代表當樓價處於某個特定水平時,市場上有一個賣家、和一個買家,雙方在自願的情況下完成交易。而正如以上第3點的觀察所述,樓價見底前,成交量往往帶頭(或同步)反彈。

筆者將這個成交量終於反彈的樓價水平,理解為「樓價跌了這麼多,到這裏終於找到一批願意在此價位(而不用要求業主繼續劈價)承接單位的買家了」。換句話說,市場認為此價位是「合理價格」,例如實際用家認為在此水平「買比租划算」、投資者覺得以這個「入市位」計,租金回報理想等。借股市術語,就是「跌到此處找到重要支持位」。

若價量同步下挫 跌市尚未完

明乎此理,則可以推理出:當樓市根基疲弱或遇上經濟/金融危機時,例如1990年代末至2000年代初,供樓負擔比率高企於9成以上、大量負資產家庭、失業率突破8%,根本沒人想買樓時,那麼樓價自然要出現大幅、顯著的下跌(見1999至2003年),才會找到下一批肯入市的買家,帶動成交量反彈,推升樓價;相反,若實體經濟正常,房屋供應仍然緊絀,則樓價只是一般整固的話(例如2015年及2018年),那麼樓價只需出現些許回調,上述的「下一批買家」早已在旁虎視眈眈,在市場「擇盤而噬」,成交量便掉頭回升,樓市重拾升軌。

雖然上述分析是使用季度數據,但就算轉用月度數據,基本上結果也不會改變。總之,歷史數據告訴我們,遇上樓市下跌,而樓價和成交量持續同步下跌(甚至價跌得比量快),則該次跌市尚未完結的機會較高。相反,若成交量收縮幅度相對樓價的下跌不成比例地大,則樓市較可能只是一般整固。

成交低因「唔憂賣」 下半年價難跌

尤其是,若成交量不斷逼近歷史低位,但樓價跌幅仍然保持溫和,則可相信樓價反彈指日可待。大家想想:當成交量極度低企,即是說市場上近乎沒有買家,若在買家欠奉下樓價還不崩盤,那只能代表市場上根本沒有「趕住出貨」(如負資產、投資者「蟹貨」)的業主!也就是說,在此價位,要賣的業主已經賣了,未賣的可能正在自住、或者正在收租,總之就是「唔憂賣」,甚至不到價便牽性封盤,才會導致成交大跌、樓價企硬的情況!

按此框架事後孔明一下:雖然去年底外圍環境不穩,但其實2018年11月住宅成交量跌至2,600宗,到12月更逼近2,000宗,連續兩月刷新歷史低位,但樓價由7月高位只下跌不足1成時,便已預示2019年樓市必定反彈。最新的情況又如何?2019年上半年每月平均成交量約5,800宗,高於2014至2018年的5年平均4,900宗;而樓價由年初至今升幅仍保持雙位數。即樓市仍在消化2018年因市況不穩延後置業的「遏抑需求」(pent-up demand),以及公私營房屋供應比例由6:4改7:3的事實,樓價在下半年保持高企,甚至繼續攀升似乎難以避免。

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

歷史數據顯示,本港遇上樓市下跌時,若成交量不斷逼近歷史低位,但樓價跌幅溫和,則該次跌市只是短暫小調整,樓價反彈指日可待。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 房策透視

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