內地樓市再狂歡 舊區改造拉動GDP

評論版 2019/07/11

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對於中國房地產市場,從2015年以來,政府部門掀起了一次又一次的房地產市場的狂歡。

2015年是全國房地產市場的去庫存化,從而讓銀行的住房按揭貸款政策出現重大調整,無論是住房按揭的首付政策,還是住房按揭貸款利率,都出現了全面的鬆動及寬鬆,由此引發了不少城市的房地產市場價格一輪暴漲。

當年漲得最快有深圳、南京、合肥、廈門等城市上漲幅度達50%以上。這一輪各城市房價暴漲、住房銷售年年創歷史紀錄就是從這時開始。

限售美其名防暴漲 房價難跌

到了2017年,內地許多城市不得不出台各式各樣的房地產調控政策。這些政策表面上是要遏制房價上漲,實際上是以另外的一種手法刺激,讓內地各城市的房價上漲。

這次刺激各城市房價上漲的樓市調控,不僅有地方政府無所不用其極的各種行政性調控手段,更有所謂的因城施策的房地產市場調控,及棚戶區改造的貨幣化安置。而這種棚戶區改造的貨幣化安置,實際上是通過向這些城市投入大量的銀行信貸或貨幣。而貨幣投向哪個城市,哪個城市的房價立即上漲。

這就是中國去庫存但房價在上漲的邏輯,而不是房價下跌時房地產市場去庫存。

棚改貨幣化安置 信貸增房價漲

政府拆遷給錢,然後這些城市居民加上自己的收入全部都變成首期,去向銀行貸款。一旦棚戶區改造基本完成,去庫存完成,各個城市政府馬上會出台政策進行限售,美其名防止樓價暴漲,實際上是不讓這些城市的居民賣房子。購買後的房子不能夠賣,房價當然不會下跌。

也就是說,住房的棚戶區改造的貨幣化安置,看上去是讓一些城市居民的住房條件改善了,這些居民也有了自己的新房,而且是通過政府貨幣化安置完成了,而房價快速上漲,也讓這些居民感覺到其財富增長了,但實際上這些中低收入的弱勢居民不僅把自己僅有的一點儲蓄搭進其房子上,也讓他們債務增加,開始每個月要還住房按揭貸款了。

可以看到,內地居民的銀行信貸短期內增加到30萬億元(人民幣,下同)。但中國絕大多數城市的房價上漲了,住房市場繁榮了,地方政府的GDP也上去了。這就是這一輪棚戶區改造貨幣化安置的結果。

最近,新的一輪房地產市場狂歡又可能開始;不過,這一次房地產市場狂歡可以與前幾次不同,即是推進城鎮老舊小區改造,政府估算涉及人口約1億人,投資總額高達4萬億元。

如果說,這次城鎮老舊小區改造是由中央政府及地方政府來買單,對這1億人口來說是一種福利,也對增加投資及促進消費有不少的作用,其負面影響不會是太大。

改造老區政府買單 居民福利

據中國政府網消息,目前國務院常務會議決定,部署推進城鎮老舊小區改造。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯、配建停車設施。要創新投融資機制,今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方政府以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。

中國住建部有官員指出,據初步統計,中國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4,200萬戶,建築面積約為40億平方米。

從目前地方政府已發布的文件裏,可以了解到更具體的要求:必須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新,或雖未對水、電、路、氣設施更新,但包括加裝電梯。中國有政府官員表示,據初步估算老舊小區改造投資總額可高達4萬億元。如果改造期為5年,每年新增投資8,000億元以上。住房公共維修基金裏的5,000億元資金,正在等待盤活。

房產成工具 愈調控樓價愈高

所以,我上個月回家,小區物業就告訴我,現在正在統計,願不願意裝電梯,願意就簽字。我就問其費用哪裏來,誰在投入?物業的工作人員告訴我,一半由政府部門出,一半由投資公司出。等電梯可使用後,居民乘坐電梯收費。我說這算可以,否則,要居民承擔,這些工程根本上就不可能啟動。當然,當前看到不少小區房子給外牆裝保暖層,也應該是政府財政在承擔。

從20年前開始,內地房地產市場一直是調控國內宏觀經濟最為重要的工具與手段,在這樣的目標模式下,中國的房地產市場價格愈調控愈高,從而也掀起了內地房地產市場一次又一次的狂歡。

這次城市老舊小區改造,也應該是一次房地產市場狂歡,即以房地產作為宏觀調控手段拉動經濟增長,但如果這次狂歡是由政府買單,那麼對住房價格是沒有多少影響,但對這些老舊小區的居民來說則一種難得的福利,對內地經濟增長及消費投資拉動會起到重要作用。也就是說,這是一次內地房地產難得的狂歡。

內地房地產市場一直是調控宏觀經濟最為重要的工具與手段,在這樣的目標模式下,房地產市場價格愈調控愈高。(路透社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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