2019上半年按市回顧及展望

置業家居 2019/07/13

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今年上半年樓市主要受外圍因素及中美貿戰時好時壞所影響,由年初逐步回穩,及至3月份急速反彈轉旺,旺勢延續至4月份,5月份中美貿戰一度轉為緊張,二手交投回軟,但新盤銷情仍不俗,6月份上下半月發展迥異,上半月受本地政治因素及中美貿戰僵局困擾,一二手交投處於靜局;下半月新盤銷情理想下,加上貿戰緩和現轉機帶動樓市重拾動力。

總結上半年按揭申請量雖未及去年同期活躍,但每月仍能維持過萬宗理想水平。上半年現樓按揭登記量較去年同期輕微減少約3%,整體上仍然靠穩,而新盤持續銷情理想推動上半年樓花按揭登記量達三成增幅。今年樓價先跌後升,最近轉為反覆上落,波幅平均在半成以內,期內樓價再破歷史新高,造就銀行最近批出之平均按揭額升至$435萬,創下歷史新高水平。

樓價先跌後升 平均按揭額創新高

今年初銀行調整H按的封頂息率與P按息看齊,調整後H按息不會因為拆息波動而高於P按息,若拆息回落,按揭用家卻可有慳息機會;在這個保障優勢下,H按選用比例已逐步回升,並重奪主流按揭地位。目前H按選用比例已達約88%,P按比例則僅達8.6%;但由於最近有銀行調整優惠導致部分個案之P按息優於H按息,若其他銀行跟隨做法,將影響H按用家數量減少。

去年金管局曾達27次入市承接港元沽盤,今年3月港滙多次觸及弱方兌換保證,金管局亦8度入市共承接$221億港元沽盤,銀行體系結餘由去年達$1,797億降低至目前約$543億。雖然銀行結餘流走了千多億元,屬於10年來新低水平,但其實仍然屬於充裕,過往金融海嘯前,銀行結餘一般只是在百億元以下水平,再者,政府亦多番強調本港仍有過萬億元的外滙基金票據及債券作為後盾,故此本港目前未有銀根短缺的問題。

美國有機減息 有助推低港元拆息

不過,銀行結餘始終已不及以往般高度充裕,每當市場上出現一些短期或季節性因素令港元需求增加,銀行同業拆息便會明顯上揚。今年拆息的波動性亦較大,6月受半年結、企業派息等因素影響下,1個月拆息持續升逾2厘水平。接近6月底期間,大型銀行牽頭調整轉按優惠及細額按揭息率,事實上,按揭息率長期處於低水平,加上現金回贈已較從前大幅提高,按揭業務利潤甚為微薄。再者,近月拆息上升、定存息上升亦推升資金成本壓力,根據金管局數字,今年5月份定期存款按年增加約19%,反之活期及儲蓄存款按年減少5至6%,而港元貸存比率亦上升至88.3%的新高水平,這亦反映着銀行資金成本上升之原因。

雖然下半年很大機會再有巨型新股及接着季節性因素令拆息波動性仍然較大,但短期因素過後,拆息將回落至較正常水平,加上美國下半年有機會減息,美元拆息回落亦有推低港元拆息作用。目前銀行對於樓按取態仍然積極正面,加息期終結、美息將回落情況下,今年本港按息將維持2厘幾低水平。

去年初基於定按優惠曾推動轉按大增,今年按揭計劃仍然吸引,銀行提供的轉按現金回贈高達貸款額2.1%,加上部分新盤高成數按揭低息優惠期完結,造就今年轉按申請仍維持相當活躍水平,上半年轉按金額較去年同期亦有所增長。但如上所述,由於最近有大型銀行調整轉按優惠,現金回贈減至貸款額之1.5%,相信短期內將刺激部分客戶加快提交轉按申請,趁其他銀行未有縮減轉按優惠前爭取最佳息率及回贈。

ivywong@centamail.com

今年樓價先跌後升,近期更再破歷史新高,造就銀行最近批出之平均按揭額升至$435萬,創下歷史新高水平。(本刊攝影組)

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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