修補社會撕裂 逆轉不公房策

評論版 2019/07/17

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本港樓價在本月初刷新歷史新高後,稍為回軟。《逃犯條例》修訂引起政局動盪,逐漸蔓延至遍地開花的「每區每周活動」,以及美國貨幣政策的風吹草動,都成為樓市未來動向的重要指標。

金管局初心 樓價太貴風險過高?

然而,筆者認為,2019年剛踏入下旬,這時刻實有另一重意義:香港金融管理局(金管局)推出的首輪「收緊按揭成數」措施(下稱措施),正是10年前2009年10月推出。筆者不止一次撰文指,措施一來欠缺事實基礎,二來無助調控樓價,三來令資產分配變得更加懸殊,惡化「有樓」與「無樓」族群間的矛盾!適逢措施面世10周年,是時候為金管局影響本港樓市10年的政策失誤算算帳。

基本判斷:到底是否樓市是上升還是下行周期。

在今天的政局,「初心」是個流行用語(buzzword)。讓我們也回歸基本步,問問金管局推出八輪措施是初心為何。

翻查金管局的新聞稿,貫穿着一個中心思想:樓市上升(局方更喜歡用較具色彩的「升溫」),導致銀行按揭貸款風險增加,因此局方有需要介入,故初心應是「管控銀行體系風險」。但似乎10年來都沒有人問一個根本問題:「樓價上升」與「風險增加」之間的關係是甚麼?

這個邏輯要講得通,唯一的說法是,局方認為樓價是過高、是泡沫,隨時會掉頭大幅回落,那麼今天置業的人就可能會變成負資產,甚至供不起樓,從而衝擊銀行體系安全。因此,無論公開場合上承認與否,局方一定有一個「樓價是否合理」的判斷。

由此推測,局方措施背後的想法應該是:樓價高到這個水平,單靠本地家庭自然組成(如結婚、離婚、生子)和收入增長等基本因素,不可能長久支撑。只要收緊非本地來源收入的置業者、已有物業的投資者、樓價較高(現時以600萬元為界)的住宅物業按揭成數,配合政府推出「辣招印花稅」,市場便會只剩下首次置業需求,樓價亦理應相應下跌。

樓按愈緊樓價愈高 十年飈2倍

筆者不是胡亂推測。金管局2010年11月的新聞稿如是說:「我們要廣大市民……提高風險意識,要量力而為,切勿……過度借貸。我們要汲取上一次香港資產泡沫爆破的痛苦經驗……避免重蹈覆轍。」故此有理由相信,局方認為樓市已達/逼近周期高位,才會希望港人置業前要想想上一次痛苦經驗!事實上,局方的「溫馨提示」過去10年來從不止息,局方呼籲「置業人士小心衡量、量力而為」的信息可謂不絕於耳。

今天的樓價相比2009年首輪措施推出時,上升了201%,年均複合增長12%。若金管局確是如筆者所述,這個初心實在錯得難以言喻!筆者早前已另文闡釋本港樓市強勁的基本因素,金管局的研究團隊沒有藉口說察覺不到:

(1)結婚、生子等人口事件數字自2004年見底回升後,及至2009年已重新突破8萬宗,逼近1997年的水平;

(2)私樓落成量於2007年便開始明顯下跌,其5年平均(2007至2011年)只有不足1萬伙,刷新歷史低位!須知道樓宇落成量不是恒生指數,不用水晶球預測,只要根據賣地紀錄、屋宇署批則、獲批預售樓花等數字,估計未來4至5年私樓落成量不是難事!而且不少智庫和測量師行都有定期公開類似的研究結果。

居住需求猶在 上車不成改轉租

金管局搞錯了最基本的問題,把剛展開的上升周期,以為是周期頂部,並作為制定政策的基礎,可謂致命傷!

首先,按揭成數收緊令想買樓的人無法「上車」,不等於居住需求會就此消失!除非倆小口子面對高樓價牽性打消結婚念頭、除非夫婦們牽性取消生育計劃;否則要結婚的始終會結婚、要出生的小孩還是會呱呱落地。在無論如何都是要多一個單位(或房間)的前提下,買不起也要租,因此措施對本港的整體房屋需求(以住宅面積計),根本沒有影響。因為不論是買或是租,都要佔用一個單位!

措施當然亦不影響私樓落成量,換言之和供、需兩面都沒有關係。在供求失衡的情況下,樓市便不斷上升。

由於金管局的邏輯是「樓價太貴,風險過高,因此要收緊按揭成數」,那麼若2009年的樓價已屬太貴,其後10年愈升愈有的樓市,在局方眼中當然是愈來愈危險。結果便形成「樓價愈高愈收緊,愈收緊樓價愈高」的現象!

這個現象背後的邏輯十分荒謬。因為雖然樓價愈來愈高,但新造住宅按揭的平均借貸成數由首輪措施前的65%,早於2010年5月(即連第2輪措施也未推出)跌穿60%;及至2011年7月更跌穿55%,局方還要在其後推出共5輪措施!最近的數字報47%,即置業者平均都是拿樓價超過一半的現金作首期!

借貸成數供款入息比 拾級而下

同樣地,新造住宅按揭的平均供款佔入息比率亦由2010年前的41%,跌至2011年的37%,隨後數字拾級而下,最低見2017年的33%。

換言之,金管局是在按揭市場愈來愈安全的情況下,不斷收緊按揭成數!為何當置業者已平均拿出樓價的約一半作首期、用不足4成收入供樓時,局方還是覺得「不安全」,要繼續收緊按揭成數?

筆者認為,金管局欠了大家一個解釋:到底要上述兩個數字到甚麼水平,局方才會認為「安全」?背後的理據又是甚麼?

這些「安全水平」不可能是高層「拍腦袋」說了算,相信金管局內部一定有計量經濟學的模型估算——正如美國銀行業要定期通過聯儲局壓力測試的情景參數(如假設經濟衰退多少、股市下跌多少、呆壞帳比率升至多少等)是完全透明的,筆者認為金管局也應公開這些數據,讓大家評評理,到底是市場誤解局方,還是局方政策過分保守?

一子錯,滿盤皆落索。局方甚至沒有空間用「市場瞬息萬變,估唔中有幾出奇」等理由為其辯護。首先,金管局作為我城的中央銀行,總裁陳德霖的年薪甚至是特首的近2.5倍,其對樓市的基本判斷(上升還是下降周期)錯誤,推導出錯誤的樓市政策,影響了過去10年共數以十萬計家庭的置業決定,牽連甚廣!

被迫租樓 變相打工為業主供樓

試想像若一對夫婦在10年前,信了局方的「溫馨提示」而延遲置業,到想「入市」已因按揭成數收緊、積蓄不夠付首期而被迫轉買為租:撇開樓價升幅,單是計樓價400萬元的單位,這個家庭不但失去了10年間本來可以儲蓄到供款的本金共80多萬元(30年貸款,8成按揭,2.5厘利率),相反還付出了逾120萬元的租金(以2.5%租賃回報率計,每年加租4%),白白為業主供樓!

特首林鄭月娥說她推動修訂《逃犯條例》的初心是要改變社會的「不公、不義」。筆者想,按揭政策令沒有「父幹」的人置業無望,被迫租樓、變相打工為業主供樓,不公不義莫過於此。如今大家都在商討如何修補社會撕裂,改變倒行逆施的樓市政策,應是出路之一。

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

金管局自2009年推出首輪收緊按揭成數措施,樓價十年上升了201%,出現「樓價愈高愈收緊,愈收緊樓價愈高」的現象。<br>(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 房策透視

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