聯儲或減息 樓市仍存其他風險

置業家居 2019/07/27

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聯儲局下周議息,特朗普總統又再發聲要求聯儲局立即減息。美國息口走勢當然影響香港樓市,但即使美國利率方向真的在下周轉向,亦不宜忽視樓市其他風險。

過去幾年美國持續加息,但香港最優惠利率只跟加一次,幅度0.125厘,對香港樓市的影響有限。近日聯儲局副主席表示不需待數據轉差才展開減息,加上總統表態,市場估計下周美國減息機會較高。問題在於:樓價會否因利率回落而上揚?

減息反映美經濟差屬過慮

2015年起美國聯儲局逐步加息;數年時間過去,息口走勢可望在短期內逆轉。面對聯儲局轉軚,外圍反應兩極。看好的認定減息利好樓價,但另一方面,也有人擔心,聯儲局無力再加息,顯示經濟前景絕不樂觀,反而是利淡訊號。

基本上,現階段減息,不宜視為負面因素。去年中,特朗普已開始炮轟聯儲局一直加息,甚至在聯儲局表明年內不再加息後,「侵侵」仍然炮火不絕,批評聯儲局過去幾年加息令美股升幅大幅落後。聯儲局今年轉軚,不宜忽視「侵侵」總統為了連任而施加的影響。減息反映美國經濟有風險,可能是過慮。

大致上,如果外圍經濟不是太差,而息口回落,本應利好香港的資產價格。不過,由於香港過去數年利率幾乎沒有跟隨美息上升,今年美國減息幅度不管多少,香港的最優惠利率可能只有0.125厘的下調空間—實際上對樓市不會有太大刺激。

本地局勢發展更值關注

息口之外,也要留意聯儲局表明停止縮表。聯儲局如果持續縮表,過去在量寬時環球流走的美元可能會大量回流美國。今年縮表暫停,估計沽港元存美元的套息活動會大減,大致上不必擔憂本地結餘下跌,扯高息口。當然,只是縮表,而不是恢復量寬,也不宜視之為特別利好港元資產價格的因素。

對比於息口走勢,更宜留意本地因素。6月開始因反對港府修訂逃犯條例而展開的社會運動,至今未有降溫現象;上周日更發生元朗襲擊事件,周一整個西北區更是人心惶惶;如果情況惡化及擴散,短期內整體消費市道及樓市都難言樂觀。

dick.ip@panasian.biz

筆者指,香港過去數年利率幾乎沒有跟隨美息上升,不管今年美國減息幅度多少,香港的最優惠利率可能只有0.125厘的下調空間,實際上對樓市不會有太大刺激。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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