私樓施工量減 未來供應趨短缺

評.析.天下版 2019/07/27

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本港第二季私樓施工量創兩年新低,相信是發展商因應一手樓空置稅和新房策而調整建屋進度,惟此舉短期對樓市影響不大,但私樓供應緊張或要到三年後才浮現,為高企樓價再添動力。

新房策下搶地 土地愈趨珍貴

運房局昨公布最新數字顯示,未來3至4年私樓潛在供應維持在9.3萬伙,但第二季私樓施工量僅1,700伙,按年大跌81%,按季下跌26%,創兩年新低。其實,私樓施工量自去年第三季開始下跌,底因有二。

其一,港府擬開徵一手樓空置稅,法例雖尚未獲立法會通過,但發展商目前手上仍有1萬伙餘貨,為免繳納空置稅,固然急須將餘貨出售,還拖慢新項目的建屋步伐,以免餘貨未賣出,新落成單位又陷入稅網之中,增加持貨成本。

其二,土地短缺問題持續。運房局估算未來3至4年私樓潛在供應有9.3萬伙,連續5季持平,比兩年前的9.8萬伙明顯大減,反映政府在拓地上進度緩慢。在土地不足,港府為配合新房策,去年將9幅私樓用地改撥為發展公營房屋,又將公私樓建屋比例由6比4,上調為7比3,令私樓土地供應目標也下調25%至1.35萬伙。

有見及此,發展商策略也趨向保守,因為在缺地下,私樓土地將愈趨珍貴,更不願像以往般採取貨如輪轉的售樓策略,因啟動新項目可能增加餘貨庫存而須徵空置稅,還可能要急於補回土地儲備。加上中美貿易戰膠着,外圍經濟放緩,發展商傾向觀望,因而放慢建屋進度。

短期供應穩定 中期將呈短缺

發展商減慢新項目的動工進度,但短期對樓市影響不大,因2至3年內的樓花和新落成單位供應穩定。根據差估署的數字,預期今明兩年私樓落成量估計高達近4.1萬伙。

惟施工量減少對中期樓市影響較大,因起樓由打樁到落成,動輒需時逾3年時間,若施工被拖慢,不但令3年後的私樓落成量大減,還影響到樓花的預售。由於連續4季私樓動工量減少,若情況持續下去,意味3年後私樓樓花以至實樓供應將出現短缺,而市民對置業剛需大,私樓供需失衡問題將更嚴峻,樓價可能如脫韁野馬般失控飈升,屆時要調控便更加困難。

故港府須加快覓地,即使明日大嶼撥款和土地共享先導計劃的進度受到阻延,也須設法讓一些短中期拓地項目盡快上馬,或考慮放寬地積比,來增加樓宇供應。

欄名 : 社評

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