公僕「能不變就不變」 按揭成數難寬

評論版 2019/08/01

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上周,金融管理局(金管局)候任總裁余偉文見傳媒。余偉文本為金管局現任副總裁,1986年加入政府出任政務主任,1993年金管局甫成立便加入該局。他形容自己「在這裏長大」,望其經驗有助他帶領金管局。

對這個安排筆者毫不意外,但依然極為失望。至此,金管局的三任總裁,基本上都是專業公務員(career civil servants),全數由金管局內部擢升。以公務員「能不變就不變」、「有得抄就繼續抄」的思維,筆者關於放寬按揭成數的熱切期望,恐怕「凍過水」。

例如余偉文對傳媒表示,樓市逆周期措施(即收緊按揭成數,下稱「措施」)順應樓市周期變化,而判斷周期會「考慮很多因素,包括樓市走勢、成交量、外圍環境及經濟基調等。」閱報至此,筆者搖頭歎息之餘,不禁想起近日一個記者會上,一名記者在台下激動質問特首林鄭月娥,叫她「講人話啦!」相信意思是不滿她「打官腔」而非正面回答問題。

買600萬私樓 中產儲首期要20年

可以的話,筆者想將這四字原句轉贈余偉文。因為現任金管局總裁陳德霖已把類似的回應口徑在立法會講過無數次,回應「何時才放寬按揭成數」的質疑。本欄於5月8日的《剛需強供應少樓市「加辣」無補於事》便道:「筆者實在對我城首席中央銀行家的分析有更高期望,而非只是把所有相關的因素列出,然後以一句『要較多時間觀察』作結」!

根據差估署5月的數據,九龍區的A類單位(即430平方呎以下)平均呎價是15,043元。以400呎單位計,樓價便是602萬,最多只能承造6成按揭,首期加上印花稅和佣金等開支至少要265萬。本港最新住戶入息中位數是2.9萬元。假設一對夫婦月入合共是中位數的3倍,即8.8萬元,在交稅、供養父母、捱年年都加的租金後,每月仍儲下薪金的30%,也要8年半才儲得到該筆款項!

筆者必須指出,月入8.8萬元已是全港最高收入的10%。而對於月入稍低,只有中位數2倍(5.8萬元)、但仍是接近全港最高收入20%的家庭,要儲同一筆款項,便要近13年;若是剛好中位數收入的家庭,則要近20年!

若處於收入分布接近尖端的人,靠自己儲錢置業也是難比登天,那麼近10年「上車」的,當然很大部分是本身已有資產,或是有父母資助首期的人。金管局曾煞有介事地在工作報告中「溫馨提示」市民,把自住樓宇加按供子女作首期的風險,彷彿這是「父幹」的唯一來源。但事實上,不要說局方,就連前綫的地產代理、銀行批核按揭的部門,都不可能有「父母把自住單位加按幫子女置業」準確的統計數據!

購買力見底? 10年樓價仍上升

說穿了,金管局就是眼見明明已把按揭成數收緊了8次,政府又已推出多項「辣招稅」,大幅增加非本地買家和炒家成本,但樓價仍節節上升,把頭皮抓破也想不通「這些買家哪來的首期」!但這真的很難想像嗎?隨意舉個例:可能「嬰兒潮」一代的港人早年投資有道,2006年前買入剛上市的領匯、或者2009年前買入「公用股王」煤氣公司,兩者的年均複合回報分別達21%及11%,緊貼甚至跑贏樓價升幅!

又例如,香港的統計框架中,家庭資產數據、港人持有非本地物業的、本地非住宅物業(如工廈、商舖、車位)等情況,一概並不備全。因此政府和金管局根本沒有任何根據,估算港人的「荷包有多深」。既然如此,局方哪來的自信認為購買力在10年前已經「見底」?

事實上,本港的私樓總樓面面積約為7.5億平方呎,而各類非住宅物業的總樓面面積,合計則約為5億平方呎(見表),是私樓樓面的三分二。

首先,全港40多萬個家庭(佔總數20%)正租住私樓,換言之,不少本港家庭除了擁有自住物業外,還有(可能是多個)單位收租。這些家庭可把放租的單位加按或賣掉,資助子女置業。

其次,那5億呎非住宅物業中,當然不少較具規模的商廈和商場,都是由大型發展商或私募基金擁有,與一般家庭關係不大。但始終仍有「賣散」的分層單位,其業主都是本港家庭。這些私人物業同樣可加按或賣掉,便是首期的來源!金管局在不具備有關數據下得出「樓市過熱」的結論,似乎有欠專業嚴謹。

當然有「閒錢」投資工廈、舖位的人,很大機會都是已有自住甚至收租的住宅單位。所以和私樓一樣,這些非住宅物業的分布肯定亦相當不平均。但這正正是問題的核心:

1)金管局措施令本身沒有其他資產的家庭,幾乎沒可能靠收入的增幅,儲到足夠首期;

2)而因私樓供應極度短缺,我們不需要很多香港家庭擁有其他資產,便可令樓價持續上升!

筆者重申,金管局的核心錯誤,是以為收緊按揭成數,令想買樓的人無法「上車」後,就連其居住需求都會無端消失!事實當然並非如此:準買家是由於成家立室、結婚生子等剛性需求想入市,金管局提高首期要求阻人置業,他們便被迫轉買為租滿足住屋需要!

由於金管局對樓市周期的基本判斷出錯,2009年明明是上行周期之初卻誤以為是見頂在即(還要錯足10年不認錯),其間房屋需求保持強勁而供應始終短缺,金管局措施等於10年間持續迫沒有「父幹」的港人租樓,白白為業主供樓!

收入要與業主分帳 青年感欷歔

其實,有關措施還增加本港住宅單位的投資價值,提高買樓收租的吸引力!因為只要樓價和租金的升幅持續跑贏私樓租客的收入,那租客就永遠不可能儲夠金管局要求的4成首期,只能年復年地交租。換言之,在香港買樓收租,你不止是「買磚頭對冲通脹」、「分散投資組合風險」等,你事實上還「買斷」租客未來的收入能力和以後的事業發展!無論是哪個租住沙田第一城的年輕金融分析師;還是太古城的一家四口,男戶主是個在政總上班的高級政務主任,除非決定移民離港,否則他們未來每一年的跟通脹加人工、升職、轉職加薪,都要和業主「分帳」!這樣的情況下,年輕人難免認為社會在不停的壓搾自己,感到前途黯淡絕望!

近日,城大公布一個調查結果,訪問港星兩地40歲以下的年輕人,探討他們的「開心指數」,及生活質素的滿意程度。香港青年在11個不同範疇生活質素滿意度都比獅城低,包括政治及社會、經濟、房屋等。當中最不滿的,依然是住屋!

因此,筆者贊成有論者指,《逃犯條例》修訂的爭議,其實引爆市民對社會不公義的反彈。而其中重點(無論前綫抗爭的年輕人口上是否承認也好),肯定是「上車」難、財富分配不均。如今人人都談「問責」,筆者認為,香港淪落至此,當年「孫九招」停建屋和「勾地表」救市、曾蔭權政府拒造地等,以致如今巧婦難為無米炊,令私樓供應低下,直接推升樓價,當然是罪魁禍首;但記入史冊時,金管局近10年倒行逆施的房策,令使收入理想、但苦於無首期的港人被迫做「租奴」,也不能缺席。

(作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。)

金管局收緊按揭成數,令想買樓的人無法上車,被迫轉買為租滿足住屋需要。(資料圖片)

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 房策透視

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