低息、低通脹、低失業 樓市「三低一高」

置業家居 2019/08/03

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上月筆者在問「上半年價量齊升,下半年能否價量平穩?」踏入下半年,美國減息已成定局,減息0.25厘亦代表自2015年12月起的美國加息周期已告終結,減息期再展開,美國又會否重返10年前的「零息歲月」,不過無論如何,相信香港低息環境仍會維持一段相當長的時間,再者低息的同時,加上低通脹、低失業的「三低」下,樓價自然維持高企。

相信大家亦會記得,在過去的量化寬鬆的政策下,美國曾經經驗過一段長時間的零息歲月,根據美國聯邦儲備局公開市場委員會(Federal Open Market Committee,FOMC)的議息會議紀錄,美國上一次的減息周期共維持一年多,由2007年的9月至2008年的12月,期間減息幅度更高達5厘,於2008年底至2015年底,美國聯儲局的目標利率更一直維持於0至0.25厘之間,共維持長達7年的「零息歲月」。

多國相繼減息 低息期料長時間維持

美國會否重返「零息歲月」仍屬未知之數,不過在環球減息潮下,多國央行均採取較寬鬆的利率政策,繼澳洲、南韓等亞太區國家相繼減息後,相信稍後歐洲央行更有機會將利率減至負利率水平,連帶內地亦有機會加入減息行列以保經濟,相信在環球低息環境下,本地低息日子還會維持一段長時間。

再者,今次本地低息環境亦遇上低通脹、低失業率的日子,即使按政府統計處上星期公布最新6份的消費物業指數上升3.3%,較5月份的2.8%稍為升溫,亦創自2016年8月以來近3年新高,扣除政府一次性紓緩措施,基本通脹率只有3.2%,整體而言通脹率仍處於低水平。

同時間目前社會亦處於低失業率的狀態,按統計處最新公布的數字,在今年4至6月期間,最新經季節性調整的失業率仍維持於2.8%的低位,有關低失業率的水平已經連續15期不變,幾乎已經是跌無可跌的情況,數字亦是自1998年初以來21年新低水平。

社會衝突持續 樓價或有限度回調

整體而言,目前樓市「三低一高」的情況,或許仍會持續一段時間,低息、低通脹率以至低失業率,均已成為樓市的利好因素,三低的情況令樓市剛性需求持續,樓價自然高企,按差餉物業估價署最新的公布,最新6月份私人住宅樓價指數報393.7點,雖按月回落僅0.78%,較去年同期亦按年上升10.9%,樓價仍處於高位,同時間私人住宅租金亦維持上升,按月再升0.82%並已連升4個月。

按經濟學理論中的實質利率(名義利率減通脹率)計算,當低息遇上近期通脹升溫,實質利率自然會維持負數,換言之,目前本港負利率的情況將會維持一段長時間,而負利率的出現,資金需尋求出路,因而會刺激市民增加投資,資金流入股市、樓市,令資產進一步升值,過去市場負利率樓市亦往往處於上升軌,當然因應今年上半年樓市已上升10%,加上社會上街頭抗爭持續,樓價難免會出現調整,下半年樓市或會回調整5至8%,但整體回調幅度有限。

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筆者指本港目前低息、低通脹及低失業率的情況,均利好樓市,「三低」令樓市剛性需求持續,樓價自然高企。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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