何解銀行拒造部分樓花按揭?

置業家居 2019/08/10

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偶然收到新盤買家求救,指銀行表示不會承接某新盤的按揭申請。經了解事件後,買家剛購入一個樓花物業,並選擇了即供付款方法,需要即時向銀行申請樓花按揭以完成交易;然而,買家選擇的銀行卻表明不會承造有關新盤的樓花按揭,故拒絕其申請。

小型發展商樓花 銀行需先評估風險

為何銀行會有拒絕承造樓花按揭?其實以上個案只限於部分發展商(尤其是較小型又或未獲銀行認可的發展商)的新盤樓花物業,原因在於信貸風險之考慮因素。按揭原指銀行或貸款機構批出樓宇貸款予借款人,借款人以其物業作為抵押及還款保證,萬一出現斷供,銀行或貸款機構可變賣物業取回欠款。由於樓花按揭涉及之物業尚未建成又或未取得入伙紙/滿意紙,銀行實質上未有法定產業作為抵押,故此對於銀行來說,承造樓花按揭存在一定風險。樓花按揭僅涉及衡平法權益,故稱衡平法按揭(Equitable Mortgage,簡稱EM),有關按揭並未以法定押記的契據訂立,待物業建成並獲發入伙紙後,衡平法按揭便需轉為法定押記(Legal Charge)。

市場上之大型發展商資金雄厚,已建立多年良好的建屋商譽,鮮有物業質素欠佳甚至「爛尾」之問題,一般已成為銀行認可之發展商,故銀行願意批出有關新盤的樓花按揭。但對於一些中小型或新冒起的發展商,銀行對其未有太多了解,未必有足夠具信心承造其發展中樓盤的樓花按揭;故此在樓盤開售前,銀行一般需要作出評估,當中包括發展商財政背景及售樓往績、樓盤質素、樓價水平、樓花期、市場風險等。當其樓盤進行銷售,便有機會出現部分銀行拒絕接受該項目之樓花按揭申請。

準備齊全按揭文件 充裕時間申請批核

若然提供樓花按揭的銀行只有少數家,買家需留意,在分散風險的考慮上,銀行未必願意承造同一個樓盤太大比例的樓花按揭,故此或會設定承造額度上限,當申請量超出限額,銀行或許以額滿即止為由拒絕接受有關樓花按揭申請。事實上,有關額度亦不排除會隨着預估風險上升而減少。面對此情況,買家或者會感到無所適從,建議可向銀行或按揭轉介公司查詢,了解有關新盤項目可獲哪家銀行承接樓花按揭申請,對於銀行選擇減少,客戶可就此方面作出衡量,例如了解有關銀行之審批及按揭優惠等。若然銀行選擇偏少,擔心銀行額度不足問題,買家可於入市前先準備妥當按揭申請所需文件包括入息證明如稅單、最近三個月糧單及薪金入帳銀行紀錄(如非穩定收入人士,則需六個月或以上證明)及身份證副本等,以便入市後盡快向銀行遞交足夠文件,讓銀行職員可第一時間協助提交按揭申請。近月曾有個別新盤之買家基於遲交齊文件,樓花按揭滿額後而被銀行彈回有關按揭申請。

若果買家並非選擇即供付款,而是建築期付款方式,並將於現樓階段才完成交易,基本上便沒有了銀行是否承造樓花按揭之問題,銀行一般願意接受現樓按揭。但當然,即供付款及建築期付款各有優勝之處,而即供付款之樓價折扣一般較多,這亦是一個相當重要的考慮。

ivywong@centamail.com

筆者指銀行或對部分小型發展商之樓花設定承造額度上限,買家宜先準備妥當按揭申請所需文件,以便入市後盡快向銀行提交按揭申請。(本刊攝影組)

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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