購買二手村屋風險

置業家居 2019/08/24

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私人樓宇樓價高企,購買一般的多層住宅單位所費不菲。一個三丶四百呎單位動輒也要六、七百萬,如找一些二手村屋單位,以同樣價錢可享用一倍以上的居住空間面積,對某些置業者來說,可算是相當吸引。當然村屋位置一般較為偏僻,交通並沒有市區樓宇那麼方便,而周邊配套可能亦相對簡單,一般整體居住環境也只可以說「實而不華」。但由於價錢吸引,亦不乏捧場客。

眾所周知,村屋或者「丁屋」發展的土地及法律問題頗複雜,所以大家購買村屋時亦必須找專業人士及律師小心確定相關的土地業權與及法律文件是否齊全及清晰,以免買入物業後遺留一大堆的業權爭議。但除了這些法律問題以外,村屋的設計與建造亦引伸不少維修保養與及潛在的違規風險。

天台或花園違規擴建 屋宇處可發清拆令

先談一談在村屋經常發現的改裝及加建問題。很多三層高的村屋地下單位一般都會連同花園一併出售,而頂層的單位則經常附帶天台。對於頂層單位的業主來說,附帶天台即等於增加了一層的面積,但如果這空間只能作露天用途,可能覺得可惜。所以不少頂層業主都把天台改裝一些有蓋空間,譬如加建玻璃屋,有蓋晾衫棚、甚至乎擴建一層半層的單位。政府部門對於這類型的擴建或加建工程都採取了一個比較嚴謹及積極的執法政策,早年亦已經明確指出在村屋發展上加建改建這類型的工程未經政府批准是屬於僭建工程,政府是會按程序取締。只不過在2012年,發展局為了能更暢順處理村屋僭建問題,提出了一個有彈性的執法政策,容許把一些相對較細規模的違例擴建工程例如不超過天台面積一半的圍封搭建物,推出一個申報計劃,容忍這些在安全上不存在大問題的違例擴建,在經過安全檢核之後,不採取即時執法工作,容忍其繼續保留一段5年的時間。但這並不代表這些違建工程建築物變成合法。此外,地下單位連同花園一併賣出的,不少業主亦會在花園內連接原有單位的外牆擴建,有時外牆亦被拆掉令到單位可以有更大的整體室內空間。其實這些擴建無論在天台或花園,絕大部分都屬違規,屋宇處是有權發出清拆令,着令業主還原。

近期政府推動環保使用再生能源的政策,容許在村屋天台加建太陽能發電板。根據政策,太陽能板的覆蓋範圍及面積是有所限制,亦不容許太陽能板安裝在現存的僭建物上。可是,筆者亦發現一些新建的太陽能板似乎利用這政策的空隙,以環保為名在原有僭建物上加上太陽能板來「合法化」原有的僭建部分。準買家在檢視二手村屋時,要知道這些現存的搭建物是有違規風險的。

僭建地牢風險大 新業主須承擔法律責任

除了在地下或頂樓加蓋搭建物外,亦有加建地庫的個案。二手買家必須了解加建地庫後,材屋已經不是原有政府核准的三層村屋規模,絕大部分情況之下村屋地牢已屬僭建工程。而且僭建地牢風險可能比在花園搭建附加物更大。因地牢建造如沒有恰當結構設計,很容易對地基引致不良影響及破壞大廈的結構安全,亦可能會對周邊土地或房屋造成安全隱患。就算政府未有對這些僭建物發出清拆令,但新業主購入單位後才發生問題,所有法律及維修責任亦會由新業主承擔。

除了僭建物問題以外,很多村屋旁邊都沒有政府鋪設的公共排污渠,因此只能以化糞池處理村屋的排污。化糞池可能因欠缺日常清潔容易導致淤塞以及發出臭味。如果化糞池位於地下單位的花園範圍內,地下單位業主可能會經常被這些異味造成滋擾。準二手買家必須小心查看及考慮,衡量一下化糞池可能造成的影響才作購買決定。

另外外牆及天台滲水問題在村屋經常發生。始終村屋建造手工一般比私人住宅建造較為簡單及欠缺嚴格監管,所以很多時都會出現一些質量及手工問題,需要長期維修。二手業主要有心理準備應付日後出現的維修工作。

vincentho.hkis@gmail.com

撰文 : 何鉅業 測量師、富匯測量董事總經理

欄名 : 樓市講場

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