轉按好日子不復再?

置業家居 2019/08/24

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市場上多家銀行將新造按揭利率上調0.1厘,並下調轉按客戶的現金回贈,估計其他銀行較大機會跟隨。過去數年轉按好處多多,不少業主養成了定時轉按的習慣,在銀行陸續削減轉按優惠後,轉按獲利的好日子,是否已走至盡頭?

轉按賺現金回贈 本小利大

過去幾年,新批按揭利率大致持平,按揭借款人轉按,新按揭與舊按揭的利率可能沒有分別,卻平白可由轉按獲新銀行提供現金回贈,金額可達貸款額2%。以近期新批按揭平均金額約$400萬計,2%回贈便是$8萬,相當於大半年的按息支出。而轉按的成本,只是數千元的律師費。本小利大,自然吸引大量借款人定期轉按,6月份新批按揭中,35%為轉按申請。

但情勢在近日有變,多家銀行上調新批按揭利率0.1厘,市場估計其他銀行會陸續跟隨。銀行上調新批按揭利率,對轉按人士來說,便代表轉按之後,如果未償還按揭餘額、供款年期不變,每月供款及利息支出都會上升。以一筆未償還按揭餘額$400萬,還款期25年的按揭為例,如舊按揭供款利率2.375厘,轉按後利率為2.475厘,其他條件不變,每月供款會由$17,694,上升至$17,894,增加$200。

已過罰息期 把握機會轉按

另一方面,現時多家銀行為轉按客戶提供的回贈,已由貸款額2%,下調至1.5%。同樣以$400萬貸款額計,轉按可獲的現金回贈會由過去的$8萬,減少至$6萬。

現時考慮轉按是否有利,便要計算可獲的現金回贈,扣除律師費後,可以抵銷轉按多少個月的供款差額。以上述例子而言,假設律師費為$6,000,轉按一次,實際可獲$5.4萬,可抵銷15.5年增加的月供差額。基本上,借款人部署在原有按揭罰息期後轉按,仍是合理選擇。

如果小業主原有按揭的罰息在近期屆滿,宜趁尚有銀行提供較高額的現金回贈,盡快申請轉按,以享更多優惠。

dick.ip@panasian.biz

多家銀行上調新造按揭利率,並下調轉按客戶的現金回贈,筆者指現時仍有銀行提供較高額的現金回贈,已過罰息期的業主,計算過後仍可把握機會轉按。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

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