銀行利潤微 大行轉按不設回贈

置業家居 2019/08/31

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今年6月開始有大型銀行牽頭調減按揭優惠,首先是微調細額貸款的按息及現金回贈,接着較受市場關注的是,大型銀行於6月底將轉按現金回贈由高達貸款額2.1%減至1.5%,並將$300萬以下細額轉按之H按封頂息率上調0.1厘,隨即掀起一陣子轉按尾班車申請潮,不少業主趕快提交轉按申請以爭取銀行調整優惠前之最佳息率及回贈。

業主趕申請轉按尾班車

7月期間,相繼有銀行逐步跟隨調整轉按計劃,但調整幅度未有一致。及至8月中,有關大型銀行進一步調整按揭計劃,全綫一、二手新造及轉按息率調高至現時為2.475厘(原本低至2.375厘),變相加息0.1厘,現金回贈一律降至貸款額之1%(原本高達2.1%),個別大額貸款之現金回贈則可高達貸款額之1.5%。最近再有個別大型銀行將轉按現金回贈降至零,即不再向轉按客戶提供現金回贈。

為何銀行會於今年調整按息及優惠?若客觀參考數字,近月銀行同業拆息反覆上落,但整體上已較年初出現明顯升幅,7月份1個月拆息平均2.22%,對比年初2月份1個月拆息僅1%,升幅已超逾1厘。今年定存競爭仍然激烈,即使部分銀行定存息已回落,個別銀行定存息仍高達2厘或以上。根據金管局最新統計數字,6月份活期及儲蓄存款按月及較去年同期均現跌幅,但定期存款較去年同期增長逾一成半,這些都在反映銀行資金成本上升,但上半年按揭優惠卻在競爭下加大,加上美國啟動減息,意味加息期告一段落,亦代表本港未正式進入加息周期亦已完結,銀行基本上不會上調最優惠利率(P),故選擇牽頭調減按息及優惠,冀改善按揭利潤及息差,及扭轉利潤微薄的局面。

銀行間對調整按揭看法分歧

按揭優惠調整至今,暫見銀行對於轉按計劃之跟隨意慾較大,不少銀行已跟隨將轉按現金回贈調減至貸款額之1.5%,相信是較多銀行有共同意願希望扭轉近年轉按成風之局面。今年上半年轉按申請維持活躍,其中原因是銀行提供的現金回贈處於近年新高水平,造就按揭客戶習慣在罰息期後轉按成風以賺取回贈,令銀行每個按揭個案所賺取利潤減少。然而,目前銀行之間的轉按調整幅度並非一致,故此部分銀行提供之轉按吸引性相對較大,現時部分銀行提供之轉按現金回贈仍可高於貸款額之1.5%,轉按息率亦出現約0.1厘之差幅。

從數字上看,港元貸存比率升至89.3%逾十年新高水平,其他銀行跟隨調整按揭計劃的意慾頗大,但實際上各銀行調整按揭之意慾、幅度及步伐卻並非一致,仍要視乎各銀行對於樓按之取態及資金成本等考慮因素。對於一、二手新造按揭,暫時部分銀行即使跟隨調整新造按揭,調整幅度上相對溫和,例如有銀行跟隨調高按息0.1厘至2.475厘,但卻保留現金回贈可高達貸款額2%,亦有銀行未有決定跟隨調整按揭,實際按息仍低至2.375厘,反映銀行之間對於調整按揭之看法分歧,部分銀行暫希望藉着時機保留競爭力在主攻按揭市場,爭取按揭客戶。

雖然數字上顯示資金成本上升,但近年樓按競爭維持激烈,利潤雖微薄,然而樓按業務有助擴闊客源基礎,開拓交叉銷售商機,一直仍是銀行着重業務之一。目前銀行之間按揭息率及優惠差距擴大,主流走勢仍視乎市場形勢、銀行樓按取態及資金成本變化,在此時期,按揭借款人應留意多比較銀行之間的按揭優惠。

ivywong@centamail.com

現時不少銀行已將轉按現金回贈調整,市民申請轉按時宜多查詢比較。

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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