樓市調整租金續升 住屋需求仍在

置業家居 2019/09/07

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「漫長」的暑假剛剛過去,但今年的暑假絕對是相當相不平凡,亦感覺特別「漫長」,一場反修例的風波,演變成連串的社會活動,並且愈演愈烈,情況令人憂慮,加上中美貿易爭拗仍未休止,令本地經濟環境變得相當嚴峻,樓市氣氛自然變得觀望。

買家觀望 量價齊跌

香港正值「多事之秋」,買家心態自然變得觀望,令部分買家選擇暫緩入市,事實上整體二手交投已經連跌4個月,上月二手註冊量更已跌破3,000宗的水平,相信本月註冊量將會進一步回落,二手交投減少的同時,樓價亦已再度見頂回落,按政府差餉物業估價署的數字,整體樓價指數已經於今年6月份開始回落,並已連跌2個月,雖然累計跌幅只有0.7%,但由於有關數字往往較為落後,實際上個別地區的跌幅已經高達百分之五至八。

樓價開始回落,租務市場的情況又如何?3個月前即暑期開始以先,筆者曾經提出「今年暑假租金升幾多?」皆因每年的6至8月暑假期間,租賃市場都會異常暢旺,不少地區租金升幅亦較顯著,因為暑期的租務旺季來臨,一眾家長客往往會趁暑假為即將入學的子女搬屋,同時加上來港升學的內地生以至一眾留港進修就業的「港漂」。

究竟「今年暑假租金升幾多?」,現階段就「埋單計數」難免會有困難,始終差估署尚未公布最新8月份的整體租金指數,但整體而言,剛過去的暑假租金成交依然暢旺,即使有多個大型新盤於過去數月間相繼入伙,租盤供應增加,但整體租金水平亦維持平穩,再者按差估署的數字,整體租金指數已經連升5個月,但期間升幅只有約2.8%。

租金走勢與通脹同步

此外筆者嘗試將過去10年、20年、以至25年的樓價及租金走勢作分析,發現盡管樓價與租金的走向雖然大致脗合,但期間的變化幅度卻有相當大的差距,按差估署的數字來看,租金指數走勢向來平穩,變幅亦遠低於樓價升幅,以最新7月份的租金指數計算,過去10年整體租金升幅為98.5%,而期間樓價升幅卻高達2.1倍以上。

我們亦嘗試將10年走勢與20年的走勢作比較,情況較為特別,原來過去20年整體租金升幅較10年前略為收窄,20年內升幅只有95.9%,不過相反過去25年來,累計樓價升幅卻較10年前明顯擴大,由10年內累升3.1倍擴大至20年內累升2.9倍,從過去25年的租金及樓價走勢變化,兩者差距更見明顯,數字反映過去25年內租金升幅大幅收窄至60.1%,但期間樓價升幅仍接近2.5倍。

換言之在長遠而言,整體租金變化同樓價變化會有一定的差距,基本上租金走勢原來與通脹同步,因為翻查紀錄過去25年的整體物業指數剛好上升62%。俗語有云:「天要下雨、娘要嫁人」,盡管社會氣氛較為緊張,經濟環境亦比較嚴峻,但期間仍然有不少人結婚、仍然有人生小朋友,市民的住屋需求仍然需要解決,當然隨着社會氣氛較為緊張,買家心態自然較審慎,樓價自然需要調整,不過住屋需求仍然存在,整體租金仍會平穩向上。

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筆者指雖然社會氣氛較緊張,但住屋需求仍然存在,整體租金仍會平穩向上。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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