樓市續調整 承接力還看失業率

評.析.天下版 2019/09/10

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本港樓市在內外夾擊下調整,個別二手單位更低市價逾10%成交。根據過往5年經驗,在剛性需求下,樓價有一成折讓便有承接力。但當前經濟嚴峻,樓市能否企穩,還看失業情況。

過往調整經驗 跌一成有承接

中美貿戰持續升級,本港暴力示威不息,都挫損本港樓市需求與氣氛,擴大準買家與業主的議價空間。日前東涌有投資者為減低持貨量,將其中兩個單位分別以低市價16%和18%出售。

面對後市不明朗,準買家仍入市,原因有二。其一,房屋剛性需求大。以最新數字為例,2009年至2016年間每年結婚個案有逾5萬宗,意味以萬計新家庭需買樓或租屋;同期平均每年有逾7萬名嬰兒誕生,令部分家庭需要換樓,推升房屋的需求。

其二,本港土地供應短中長期都不足,長遠支撑樓價,而據差估署的數字顯示,2015年和去年樓市分別調整9%和逾11%就見底回升。

據中原城市領先指數(CCL),樓價自6月底見頂後,至今下調逾2.6%,業主肯以逾一成折讓出售單位,以這兩次經驗相比,樓價有一定吸引力。

然而,過往兩次經驗顯示樓價下調約一成就見底,今次樓市調整是否也會如此?恐怕不宜過早樂觀,因為之前兩次失業率都穩定在低水平,不涉及飯碗不穩問題,而當前經濟卻急速轉差、失業率或較快攀升。

貿戰令本港經濟持續放緩,疊加暴力示威衝擊,嚇怕旅客,令8月份訪港旅客按年大跌近40%,市民也不敢外出消費,導致7月零售銷貨總值下挫11.4%,對經濟雪上加霜。貿戰非港府可左右,反修例風暴仍未見出路,遊客不知香港何時才回復平靜,恐更不敢籌劃聖誕來港旅遊,令本港零售繼續尋底,故旅業及零售業員工已被迫放無薪假。

事實上,零售、住宿及膳食服務業的失業率,自今年初起便比其他行業率先上升,由3.4%低位升至5至7月的4.3%;同期進出口貿易業失業率亦由2%,升至2.6%。若中美貿戰持續惡化、暴力示威仍找不到解決方案,貿易、旅遊、零售業失業率恐都將惡化加速,屆時財爺陳茂波的憂慮或將成真,即整體失業率亦見急升。

風暴未見出路 重創旅業零售

若失業率短期急升,屆時樓價跌幅可能不止10%,故準買家不宜只參考過去5年樓市經驗,更要密切留意經濟和失業率走勢,以及本身工作的穩定等,審慎計算供款與財務風險承擔能力。

欄名 : 社評

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