大小氣候夾擊 樓價下行添壓

評.析.天下版 2019/09/21

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二手樓價跌幅擴大,創逾5個月新低,反映大市氣氛在外憂內患夾擊下轉趨悲觀,樓價向下調整的勢頭未止,疊加新盤以低市價開售,令二手樓下行壓力加大。準買家入市前須審慎。

4大指數齊跌 樓市尚未回穩

反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)最新報183.28,為21周來新低,按周跌0.91%。四大整體指數齊跌4周,是46周來首次,反映樓市跌勢持續,未有回穩迹象。樓價下跌,底因有四。

其一,受外憂內患兩大陰霾困擾。中美雖展開副部級官員會晤,互相釋出善意,但美國總統特朗普仍不時施壓要價,令雙方能否達成協議成疑。加上本地反修例暴力示威持續,令市民不知周末何處會爆發暴力衝突,不敢外出消費或預約睇樓。這兩大陰霾至今未見曙光,影響市民入市意慾。

其二,新盤低市價開盤,令二手樓受壓。由於大市氣氛欠佳,加上政府已刊憲準備開徵一手樓空置稅,發展商為免被徵稅,紛紛以低於市價開盤,吸引購買力,發現有承接力則加價加推,務求盡快將手上的餘貨出售,令二手樓樓價受壓回落。

其三,業主肯大幅減價,固然是受到貿戰和暴力示威陰霾影響,擔心本港經濟會雪上加霜,旅遊零售業首當其衝,已被迫放無薪假,若情況持續,失業率可能急升,對樓價造成更大下行壓力。

入市前須小心 衡量工作穩定

同時,近十年樓價升幅誇張,業主如帳面利潤豐厚,減價沽貨,應能獲厚利,遂形成減價貨不斷出現。

其四,低息年代或告一段落。儲局兩個月內減息兩次累計0.5厘,但本港卻沒有跟減,因之前儲局加了9次息,香港只跟加半次,故沒空間減息,港息反而因季結、大型新股上市對資金需求而有向上趨勢。由於資金成本上升,銀行對樓市前景審慎,紛上調按息、削減轉按優惠,既改善邊際利潤和息差,亦反映按揭業務風險上升。銀行最近增加定存息率搶客,提早鎖定資金成本,應對拆息趨升問題。

在貿戰和暴力示威兩大氣候未平息,疊加拆息不跌反升的小氣候,樓市調整相信會持續一段日子,準買家入市前須小心審慎,先衡量供款能力、工作是否穩定,將風險減至最低。

欄名 : 社評

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