轉按削優惠 拉高實際按息

置業家居 2019/09/28

分享:

近期多家大、中型銀行削減轉按的優惠,表面看來,既有的客戶不受影響,還款仍是按舊有協議進行。但在借款人的實踐角度看,實際按息已然上升,而且升幅甚高。

以一個兩年前取用的按揭為例,當時典型的按揭條件是H+1.4,鎖息上限大P-3厘,現金回贈貸款額1.6%。兩年前的9月下旬,一個月拆息約0.5厘,即第一個月的供款利率約為1.9厘。兩年後的今日,由於拆息上升,一個月拆息已達1.8厘,「H+」觸及封頂位,而最優惠利率亦較2年前上升了0.125厘,現時大P-3是2.375厘。以此計算,原有按揭業主的供款利率,已較兩年前的1.9厘,上升了0.475厘。

另一個影響實際按息的因素是現金回贈。過去兩年,按揭市場競爭激烈,銀行一度為轉按客戶提供貸款額2至2.1%的現金回贈,直接刺激轉按宗數高企,例如今年7月,新批按揭共11,102宗,當中轉按佔4,865宗,比重達44%,宗數較二手成交按揭的3,902宗及一手成交的2,335宗都多。數字反映具備財政條件的置業人士,大致上已習慣定時轉按--主要原因可能就是透過轉按,獲取現金回贈,抵銷按揭利息支出。過去銀行為新買賣按揭及轉按提供的利率、回贈都一樣,轉按大致上不會增加利息支出,而扣除律師費,獲得現金回贈可視為另類節省利息的方法。

回贈減利率升 轉按不再「必賺」

以2年一次轉按,每次可獲現金回贈為貸款額2%計,大致上等於每年節省1厘的利息支出。換言之,名義上按息是2厘多,考慮到轉按的回贈,實際按息其實只有1厘多。

但現時銀行開始為新買賣按揭及轉按作出差別待遇,轉按可獲的現金回贈會較少,而利率會較高。轉按對借款人來說,不再是「必賺」的操作,反而有可能帶來較高的長期利息支出。一般估計,轉按佔新批按揭比率將會在年底大幅回落。而「轉按賺回贈」不再活躍,一定程度上可視為借款人的實際按息支被拉高。

由於整體上按息仍然偏低,而且在美國開始減息後,本地按息似乎也沒有多少上升空間。即使「轉按賺回贈」快成絕唱,料不會對樓市帶來額外壓力。

dick.ip@panasian.biz

近日多家銀行削減轉按的優惠,筆者指轉按不再是「必賺」的操作,反而有可能帶來較高的長期利息支出。(資料圖片)

撰文 : 葉敬誠 按計劃有限公司執行董事

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版