租置還富於民 置業階梯難上移

評論版 2019/10/02

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團結香港基金(基金會)剛在2019年9月25日發布十項房屋政策建議,提出「港人組屋」計劃,期望透過「租置計劃2.0」、新建公屋可租可買、租金津貼、鎖定補價、首次置業免息貸款等政策措施,逐步讓所有市民都能夠擁有一個有尊嚴的居住空間,實踐全民安居願景。

有關建議於行政長官發表2019年施政報告前提出,似乎要配合特首推行「重中之重」的新政策,處理房屋及土地問題。

欲配合特首 重中之重新政策

基金會由前行政長官董建華領導成立,他於97年就任特首時,曾經提出,讓7成香港家庭於10年內成為業主的目標。因97年的亞洲金融風暴等外圍經濟因素,私人物業價格下跌,當局最終於2002年11月宣布放棄7成置業率的政策目標,自此以後,特區政府再沒有定下置業率的硬目標。

是次基金會提出的「港人組屋」計劃,據悉是「參考了新加坡模式,並根據香港實際情況制定出一條可行的路徑,希望最終讓7至8成市民擁有恒產」。有關置業率的建議,比董建華97年所訂的7成目標更高,不同的是沒有設定達標的年份。礙於篇幅,本文先集中討論「租置計劃2.0」。

「租者置其屋計劃」(下稱「租置計劃」),是董建華當年計劃於10年內增加業主數目及提升全港置業率的政策。

1998年開始,分7期於選定的39個1982至1994年期間落成的房委會出租屋邨,推出租置計劃;因應政府2002年11月公布重新定位的房屋政策,該計劃於2005年推出第六期乙之後終止。

39個出租屋邨,涉及約18.41萬個單位,截至2018年3月底,約75%(13.85萬個)單位的租戶已成為租置屋邨的業主,而現居於39個租置計劃屋邨約4.5萬公屋租戶,仍可選擇購買其居住的單位。在1998至2018年這20年間資助出售房屋的業主數目,因為房委會推出租置計劃,增加了13.85萬。

新租置業主 近10年逾居屋新業主

仍居於租置屋邨的租戶,眼見以廉價購現住公屋單位,可免除加租或受富戶政策的影響,或屆轉售期可轉售圖利,不少人亦逐漸加入置業行列,因此租置屋邨的業主數目在近10年間,仍繼續增加:由2008年3月底的11.54萬,上升至2018年3月底的13.85萬。10年間透過租置計劃成為業主的人增加2.31萬,比同期透過購買房委會剩餘或新建居屋單位而成為業主的1.18萬多一倍。

政治上,「租置計劃2.0」是一個主要政黨(包括民建聯及民主黨)及公屋持份者(租戶及公屋聯會)支持的方案,再加上基金會大力推動,估計行政長官會在最新的施政報告有所決定,作為一個長期關注房屋政策的學者,就「租置計劃2.0」是否適合於2019年推出,筆者認為有數方面值得當局及倡議者注意。

1.推行「租置計劃2.0」,有甚麼目的?解決哪方面的房屋問題?

2.大規模推售出租公屋予租戶購買會否減少回收單位,令輪侯公屋的申請人輪候期更長?

3.「租置計劃2.0」如何定價?與「綠置居」及居屋的定價會否產生矛盾?

4.廉價出售公屋予租戶,會否吸引更多人申請公屋,令輪候冊進一步加長?

5.無差別地以亷價出售公屋予一般公屋戶或富戶,是否公平?

6.「租置計劃」屋邨由業主立案法團主導管理,樓宇狀況相比同類出租公屋是好了還是差了?

7.重推「租置計劃」與否,特首應否先詳細研究及向公屋和私樓住戶諮詢?

「租置計劃」以低亷價格出售,令公屋租戶在負擔能力範圍內成為資助房屋的業主,是最便捷提升置業率的政策。原「租置計劃」在計劃推出後首兩年購買單位的購樓者(繳交市值租金者除外),均可獲再折減的特別優惠,房委會如此優待公屋戶,是要確保售價切合購樓者的負擔能力(即在大多數情況下,購樓後的總住屋開支不超過應繳租金的兩倍)。

租置業主售樓 14年「獲利」14倍

「租置計劃」令公屋租戶成為業主,不但可提升全港的置業率,更令這批原本不能或不會置業的公屋居民,分享資產長期累積升值的財富,有關資產,更可透過安老按揭貸款安排,讓借款人可以利用其住宅物業作為抵押品,向貸款機構提取安老按揭貸款,作為業主晚年生活保障的其中一個財政來源。

租置計劃業主假若不再需要保留其單位,可在轉售期限制解除後將物業在公開市場(須繳付補價)出售予任何買家或投資者,也可將物業在第二市場(毋須繳付補價)出售予以綠表或白表申請資助出售房屋的合資格人士。附表列出四個第六期乙的「租置計劃」單位購入價與近期在第二市場售出價的比較。

附表資料說明政府可透過租置計劃,還富於民。四個公屋租戶約14年前以優惠價購買當年居住的單位,2019年在第二市場售出予合資格以綠表或白表申請資助出售房屋的人,售出價與購入價比率達14.3至16.8,即是當年的購入價,14年後已翻了14.3至16.8倍。所賺取的升價(215萬至358萬元),或令沒有獲此優惠的公屋租戶及其他私樓住戶眼紅。

可是,出售租置計劃單位後,原業主若要以賺取的「利潤」,租住同一屋邨或鄰近同質素及面積相若的單位,大概可支付13.6至14.3年的租金。這是一個樂觀的推算,以租金十多年不調升及售樓得益沒有受通脹侵蝕作假定,其實這項樂觀推算及假定均不符現實,因此售樓所賺取的升價利潤可能只夠支付約10年的租金,之後居所怎樣安排?

售樓縱賺價 不夠買私樓

同樣地,售樓所賺取的利潤也不夠支付在公開市場購買同類單位的價格,若單靠售樓所賺取的「利潤」來解決日後在置業階梯上移的目標,附表資料及相關分析,極有可能令有意賣掉租置計劃單位的業主卻步。

筆者尚未找到研究資料,證明賣掉租置計劃單位後原業主多數是向上流(升呢成為擁有更大私樓的業主),還是向下流(利用賣樓所賺取的升價來還債或解決經濟困難,餘下有限金額惟有租住更差私樓暫住)。期望當局能支持學者或獨立智庫,進行深入研究,了解賣掉資助出售房屋的原業主的居住安排。這樣對資助置業階梯上下移情況有實際及透徹了解,才可制定合適的資助出售房屋政策。

要說清楚的,「租置計劃2.0」不是解決「房屋短缺」的政策,而是令公屋租戶不轉換居所而成為業主的捷徑。(系列一)

租置計劃可提升全港置業率,令一批原本不能置業的公屋居民分享資產升值財富。(資料圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授

欄名 : 房策透視

報道系列 : 房策透視

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