重推租置 房委財政得不償失?

評論版 2019/10/11

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團結香港基金(基金會)上月底發布十項房屋政策建議中,特別受關注的有重推「租置計劃」,基金會稱之為「租置計劃2.0」優化版。

在釐定售價方面,基金會認為租置計劃2.0優化版與房委會原租置計劃沒有不同,建議參考過去租置計劃,以平均單位市價二五折作為定價。但筆者整理的資料顯示,租置第一期至第五期首年購買價原來只相等市值12%至22.5%(見表1),比基金會建議的25%更優惠。

租置定價 低至市值12至22.5%

本文將分析房委會原租置計劃定價參考數據,另探討推行租置計劃2.0可能引致輪候公屋人數增加,及房委會財政的得與失。

租置計劃定價方法於第一至第六期乙採用。定價按「經調整重置成本」(Adjusted Replacement Cost)而釐定,經調整重置成本包含(1)重置成本、(2)工程管理成本、(3)資金成本、(4)樓齡扣減額、(5)地點加額、及(6)土地成本。

租置計劃定價所指的重置成本,是指採用估價時的建築材料、構配件、設備和建築技術等,按照估價時價格水平,重新建造與估價對象具有同等效用的新公屋的正常價格。上段(1)+(2)+(3)為重置成本總額,個別出售屋邨的重置成本總額,還須按樓齡計算扣減額,另須按屋邨坐落的地區計算地點加額。土地成本按重置成本和工程管理成本之和的35%計算付予政府。

第一至第四期售出時的公屋樓齡約8至15年,第五至第六期乙售出時的公屋樓齡約9至21年,若按基金會建議,在餘下所有1965至2016年落成的出租屋邨推行租置2.0,屆時60年代下半期落成的公屋已有50年多樓齡,而70年代落成的公屋亦有40年多樓齡(假設於2020年逐步實施租置2.0),若「樓齡扣減」按重置成本總額每年扣減1.7%不變,這批高齡公屋的樓齡扣減額相信很大,售價因樓齡必然受壓而下調。

另外,為確保這些屋邨在出售前維修妥善,修葺及改善工程的費用亦可能大增,房委會一方面因出售較高齡公屋而削減售價,另一方面因出售前須進行多項修葺及改善工程而須增加維修費用,最終房委會的財政狀況會如何?已公開的租置第四期至第六期乙的預計收入與開支資料(見表2),或者有助決策者及倡議者作深入思考。

公屋樓齡愈高 或須再降價

資料顯示,首年購買租置單位價格甚具吸引力,其中五期官方有文字資料報道:約有98%單位售價低於30萬元。以1998年推出的第一期一個樓齡7年,位於市區,實用面積41平方米的Y4型單位為例,售價是25.2萬元,同樣的一個單位,如地點是屯門,售價是15.6萬元。

另以第六期乙為例,2005年8月首先推出位於市區南昌邨的單位出售,一個樓齡16年,實用面積41平方米的相連長型第1或第3款單位為例,售價是24.9萬元;第六期乙南昌邨,比上述的第一期市區租置屋邨樓齡高9年,也較第一期市區租置屋邨遲8年才出售,兩期所售單位面積一樣,而售價也相若。

第六期乙隨後推出位於新界朗屏邨的單位出售,一個樓齡18年,實用面積41平方米的雙工字型單位為例,售價是12.3萬元,比1998年第一期出售的屯門面積相若的單位更低,應是朗屏邨單位獲較大的樓齡扣減的結果。

第四、第五、第六期甲及乙購租置單位後業主每月總住屋開支,分別是購買前的租金的1.476倍、1.257倍、1.114倍、及1.255倍(平均數),總住屋開支包括按揭還款、管理費、差餉及地租。總的來說,原租置計劃定價極具吸引力,第四期至第六期乙每單位平均售價約14.8萬至17.7萬元。房委會文件曾估計第四期、第五期、第六期甲及乙的銷售率分別為65%、55%、55%及55%,至2017年3月底時各期銷售率實際均有提升,分別為74%、71%、60%及64%,上升5至9個百分點。

出售盈餘有限 每年更少收租金

表2資料顯示,房委會估計租置計劃第四期至第六期乙運作淨額盈餘合計為30.39億元,估計將會售出單位總數約5.83萬(58%)。房委會估計淨額盈餘,看來可觀,但要注意的是房委會也會因出售這批公屋單位後每年都會少收租金。房委會出售公屋財政得或失,不是一盤公眾易明的帳目,當局日後在研究是否重推租置計劃前,適宜向公眾公開更多相關財政資料,以說明出售公屋對房委會短中長期的利與弊。

一般人都有這個印象:因公屋租金低亷,租住房屋業務每年運作長期出現赤字,因此很多人據此倡議房委會及早賣掉公屋,以減輕房委會租住房屋業務運作赤字「重擔」。事實上,由2016/17年開始,公屋運作帳目已連續3年,每一財政年度都出現3億元或以上盈餘,房委會文件HA4/2018及HA3/2019的資料顯示,出租公屋運作帳目在2016/17及2017/18財政年度,分別有3.26億元及3.83億元的實際盈餘,即加權平均每單位每月平均運作盈餘分別為36元及41元(實際數字),2018/19財政年度初步結算亦顯示有7.59億元盈餘,即加權平均每單位每月平均預算運作盈餘為81元(初步結算數字參房委會文件SHC40/2019附件三)。

低價出售吸引 輪候冊人數急增

在公屋運作帳目有盈餘時倡議出售公屋,是否合乎公共利益呢?

以評定市價的25%或更低價出售公屋,會否成為「賤賣公屋」的房屋政策?

租置計劃2.0下,低價出售公屋,對期望成為租置業主的人,有極強的吸引力。按常理估計,將會有更多原本不合資格申請公屋的雙職工住戶,會以減少一人工作(社會整體也因此流失勞動力),減少住戶收入數年的「攻略」,以保證其符合資格,加入輪候冊行列,等待最終獲配公屋,然後亷價購其單位。

輪候冊人數大增是自然的結果。如何滿足不斷增加的公屋申請人,是當局重推租置前必須認真考量的事。

若重推租置計劃,低價出售公屋,對期望成為租置業主的人,有極強的吸引力,恐吸引更多人加入輪候冊行列。(資料圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授

欄名 : 房策透視

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