新房策忌躁動 重推租置傾斜富戶

評論版 2019/10/15

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首任特首董建華領導的團結香港基金會(基金會),上月建議當局推行「租置計劃2.0」,本文將探討重推租置所引起的相關問題:如當局日後以低價推售租置,而綠置居及居屋仍按既定機制定價,後兩類資助出售房屋對公屋居民會否失去吸引力?另富戶是否還應享亷價購租置房的利益?

現行三類資助出售房屋的定價相等評估市值的比率不一樣,見附表。

低價售租戶 綠置居失吸引力

三類資助出售房屋中,居屋定價相等評估市值的比率最高,即是扣減率(折扣率)最低;綠置居按實而不華原則建造單位,當局視之為房屋階梯中公屋及居屋之間的一層,因此採用較簡單的方法,把綠置居單位的折扣率定於較同年居屋銷售高10個百分點的水平,當局認為,此方法可切合綠表買家的負擔能力。

居屋或綠置居單位一般售出時均為新落成的單位,而租置計劃單位一般售出時已落成多年,定價會按樓齡及其他因素調整,因此折扣率最高。基金會今年9月25日建議,租置計劃2.0應以評估市值的二五折(折扣率75%)定價。由於建議出售的公屋包括樓齡50年以內至2016年落成的樓宇(即1965至2016年建成的單位),若樓齡扣減按重置成本總額每年扣減1.7%不變,這批高齡公屋的樓齡扣減額相信很大,售價因而必然受壓。

筆者認為,當局必須詳細分析,出售超過25年或以上樓齡(即於1995年或之前落成)的公屋利與弊。因為樓齡較高的屋邨,不少都位於港鐵站附近(例如坪石邨[1970年落成,鄰近彩虹站]、瀝源邨[1975年落成,鄰近沙田站]、麗閣邨[1981年落成,鄰近長沙灣站]),而且因未用盡地積比率或可提高住宅發展密度,可進行重建,並在重建後可增建公營房屋單位,若將這些舊型出租屋邨納入租置計劃2.0,售予個別租戶,在業權分散環境下,相信日後將難以展開重建。因此政府不宜為了提高公屋居民置業率,而推行租置2.0,而忽視更大的公共利益。

折扣率低 綠表申請居屋勢減

2019年出售居屋的4,871單位,定價為市價的59%(五九折,即扣減41%),若當局按已定政策,將於2019年底預售的3,696個綠置居單位,定為市價的49%(四九折),而如果租置2.0單位定價仍為二五折或更低,便會令居屋/綠置居與租置2.0單位定價的距離更大,預料以綠表申請居屋的人會減少,屆時居屋分配予白表(非公屋戶)的比例,應由現時的5成,提升至6成或7成,以幫助更多入息未能負擔購買私樓的居屋白表申請者。

現時所有資助出售房屋計劃,對以綠表提交申請者(主要是公屋戶),均沒有要求他們通過入息或資產審查,這樣做的目標,是以寬鬆的條件,鼓勵較富裕的公屋住戶,購買資助出售房屋單位,成為業主,從而騰空公屋單位,分配予更有需要的低收入住戶。

但騰空公屋單位情況,只會出現於公屋戶購買房委會居屋或房協的資助出售單位,或近年推出的綠置居。公屋戶若在租置計劃下購買其現居單位,後果是售出一個公屋單位,房委會以後便少一個單位可收回作重新分配之用。

一般公屋戶或富戶,同享亷價購租置房公平嗎?原租置計劃只規定繳交市值租金者,不得如其他公屋住戶(包括繳交一般租、倍半租及雙倍租的富戶)般,在計劃推出後首兩年,獲再折減的特別優惠。但繳交倍半租及雙倍租的富戶,仍可以折上折低亷價格購租置單位。

富戶可廉價購租置 公道嗎?

筆者系列三的文章,曾引述以下房委會的資料:租置計劃第四期、第五期、第六期甲、及第六期乙購租置單位的買家,購公屋後的總住屋開支,分別是購租置單位前的租金的1.476倍、1.257倍、1.114倍、及1.255倍(平均數),總住屋開支包括按揭還款、管理費、差餉及地租。

對富戶而言,購公屋前所付的租金(倍半及雙倍租),竟高於購公屋後的總住屋開支,所以近9成的租置屋邨富戶,都會以折上折優惠價購公屋(見房委會文件HOC38/2001),但以如此優惠價售公屋予富戶,是合理分配公屋珍貴資源嗎?

根據現行富戶政策,在本港擁有私人住宅物業的公屋住戶,不論其家庭入息或資產水平為何,均須遷離其公屋單位。在公屋居住滿10年的住戶,須每兩年申報入息及資產。若公屋住戶的家庭入息超過公屋入息限額5倍,或家庭總資產淨值超過公屋入息限額100倍,亦須遷離其公屋單位;那些在本港沒有私人住宅物業,而家庭入息及資產未超出指定的入息或資產水平的住戶,可繼續居於其單位。家庭入息相等於公屋輪候冊入息限額2至3倍之間的公屋住戶,須繳交倍半淨租金另加差餉;家庭入息若相等於公屋輪候冊入息限額3至5倍之間,則須繳交雙倍淨租金另加差餉。

政府統計處2018年5月提供予筆者的數據顯示,公屋住戶家庭入息相等於2018年4月生效的公屋入息限額2倍,已屬全港住戶入息的第74個百分位(74th percentile),入息相等於公屋入息限額3倍,已屬全港住戶入息的第86個百分位,入息相等於公屋入息限額5倍,已屬全港住戶入息的第95個百分位。由此可見,繳交倍半租及雙倍租的富戶的入息,已屬全港住戶入息的第74至95個百分位之間,當局如再以折上折優惠價讓富戶購租置單位,對其他人公道嗎?

當局忌急就章 重推宜審慎處理

過去多年,行政部門參考長策委員會的主流觀點,及公眾諮詢報告的結果,就重推租置建議,已有立場,並在2018年底明確表示,不再在其他公共屋邨推行租置計劃。

租置計劃屋邨存在混合業權,是否真的無法解決?管理由業主立案法團主導,租置屋邨樓宇狀況相比同類出租公屋,是好了還是差了?租置屋邨由業主立案法團制定政策及委聘物管公司代管,同類公屋則由房屋署主導及監管物管公司的管理;經過十多、二十年的不同管理機構,樓宇狀況有否不同?出售公屋實際影響單位的流轉與供應幅度又如何?作為一個社會科學工作者,筆者很希望能見到更多對上述課題進行的田野研究,更期望研究結果,可以幫助政府,決定是否重推租置。

團結香港基金會及政黨近月向特首建議重推租置,筆者認為宜審慎處理。當局宜成立專責委員會,集中研究不同資助置業計劃的建議,然後發表諮詢報告,並邀請更多持份者共議,之後才由特首及問責官員作決定。

當局切忌躁動,藥石亂投,急就章推出以為可以令市民置業安居的方案,到頭來或會引起更大更深的社會矛盾。事緩則圓應是硬道理。

(系列四‧完)

居屋或綠置居一般售出時均為新落成單位,而租置計劃一般售出時已落成多年,定價會按樓齡及其他因素調整,因此折扣率最高。(資料圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系特約教授

欄名 : 房策透視

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