寬按揭減租奴 撥亂反正第一步

評論版 2019/10/24

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2019施政報告剛公布,焦點除了是特首未有回應抗爭者的政治訴求外,輿論最關注的實際措施,似乎就是透過按揭證券公司的按保計劃,放寬住宅按揭成數。

有人抨擊,指政府居然以「再借多啲」來解決房屋問題,是本末倒置政云云。筆者不敢苟同,並認為坊間評論的焦點有點錯置。本欄多次強調,金管局過去10年不合理地收緊住宅按揭成數,最大問題是分配公義。見5月文章《按揭應鬆卻未鬆累「無父幹」難上樓》:

「…(收緊按揭成數)提高買樓收租的吸引力!因為只要樓價和租金的升幅持續跑贏私樓租客的收入,那租客就永遠不可能儲夠金管局要求的4成首期,只能年復年地交租…在香港買樓收租,…事實上還「買斷」租客未來的收入能力和以後的事業發展!…他們未來每一年的跟通脹加人工、升職、轉職加薪,都要和業主「分帳」!…年輕人難免認為社會不停壓榨自己,感到前途黯淡絕望!」

無父幹難上樓 青年上街爭取?

如果嫌以上的論述太過抽空離地,大家不妨代入一個30歲的年輕人:月薪5萬,還儲下100萬元積蓄,本來可以8成半按揭,負擔樓價約700萬元的單位(約600萬元按揭,月供約2.3萬元),卻只因出身基層,父母無法資助餘下的2成半首期以滿足金管局「無厘頭」的風險管理要求而難以「上車」﹗

轉眼間農曆新年又至,這位30歲蜜運中的青年人,必定會被親戚追問「幾時拉埋天窗?」、「買咗樓未?」等等。然後,他就會發現坐在對面的表哥,明明20年來讀書比自己差、事業沒有自己出色,卻只因舅父舅母拿出300萬元資助首期,居然在置業這環跑贏自己,自己反而要年復年捱不停上升的貴租!

這假想例子是否脫離現實,各位可自行判斷。但筆者就確曾聽過有家庭近月因政見分歧,父母和兒子兩代人吵得不可開交、面紅耳熱之際,年輕兒子衝口而出一句「你地都幫唔到我買樓,我而家只係爭取屬於自己嘅野!」,恐怕也不無代表性。所以,筆者樂見政府終於願意扭轉金管局倒行逆施的劣政,踏出撥亂反正的第一步。

進一步分析,假設市場上只有3群首置人士:

1.例子中的青年人,供得起卻欠首期,買不起只能租;

2.和(1.)一樣的青年人,但現正和父母同住;

3.例子中的「表哥」,收入不高、但在父母資助首期下供得起,如今已「上車」。

在這分析框架下,放寬按揭成數的第一綫影響是甚麼?

首先,這對第3群人沒有影響,因為他們已居於自置物業中。

第2群人則可能由買不起變成買得起,成為市場生力軍。觀乎金管局收緊樓價600萬元以上按揭至最高6成已逾4年,被遏抑的需求不在少數,若他們一直保持儲蓄,到今天一下子進場,肯定會對樓價帶來支持。

最後,第1群人則終於可以不再做「租奴」,一圓置業夢,由租客變成業主。

長租不如買 緩租金長遠升幅

因此,私樓市場中單位需求數目應會有所增加(源自第2群),但是否代表這就是個政府有心「托市」之舉?當中起碼還有另外兩點考慮:

第一,隨着第1群人由租客變成業主,就回應了文首所述,買樓收租不再像以前那般「買斷租客的收入增長」。放寬了按揭,長年租客只要計計數,便發現「買肯定抵過租」,某程度會透過緩減租金的長遠升幅,影響住宅物業的投資價值;

第二,正如本欄之前所說,金管局等待加息刺破「不存在」的樓泡,等到「頸都長」。放寬按揭,讓收入充足而穩定的置業者增加貸款額,從而增加資金需求,反而有效推升利率!

總括而言,在龐大需求被長期遏抑下,若金管局能愈早「迷途知返」,則被遏抑的需求愈細,對樓價的支持力量反而愈小!因此,筆者認為,措施最重要的目標,是令財富不再只集中於早就擁有物業或其他資產的家庭,令高收入但缺「父幹」者,亦有機會可全面分享本港經濟繁榮的成果,令我城的分配機制變得更合理公平。

再者,收緊樓按的措施不是憑空出現,也不是憑空放寬的。回想當初,隨着樓市升溫,為管控銀行體系風險,不讓市民過分借貸,因此限制「某個價格」以下住宅單位的按揭成數。當年選了600萬元為門檻,反映金管局認為樓價600萬以下為「上車盤」,所以容許較高按揭成數,避免阻首置人士「上車」;換言之,600萬以上則脫離「上車盤」行列,首置人士不應沾手,因此要求4成首期。

無論這個「邏輯」有無道理,但確是有關措施背後所謂的「政策原意」。當年「夾硬」指定600萬元以下的單位是「上車盤」,但今天呢?樓價自2015年2月至今已上升32%,600萬元加3分之1,正好是800萬元。若考慮到協助有意換樓人士「細搬大」,施政報告的措施並不過分。

私樓年落成1.8萬伙 方遏樓價

最多人關心的,或許是有關措施是否逼人「接火棒」,增加負資產風險?筆者認為,樓市發展長遠而言必定跟從「供應-需求」定律。友欄林奮強先生上周五的文章(目本欄10月18日《止暴更須治本.土地革命必不可少》)正好提供了答案。

該文章預測2023至32年間,私樓落成量的「基本盤」(即只計大型政府土地發展項目,不計改劃土地和私人換地、重建)相比供應目標每年平均1.35萬伙短缺逾50%。先把1.35萬除2,四捨五入當成每年7,000伙私樓落成;然後筆者閉上眼睛假設,政府不知從甚麼來源,可以把落成量在這基礎上增加一倍(這是個樂觀得離譜的假設,因為正在改劃的土地中,9成也是用來興建公營房屋)至每年1.4萬伙,當是長期供應水平。

需求方面,筆者5月的文章《剛需強供應少.樓市「加辣」無補於事》提及,要私樓空置率上升,則「平均每百宗人口事件(結婚宗數+本地活產嬰兒數目),私樓落成量便要有30伙以上」。近年人口事件徘徊在9萬宗,假設因社會氣氛、經濟不穩等因素,港人成家立室、結婚生子的意慾大減3分之1至每年6萬宗。6萬宗乘以30%也要1.8萬--即私樓落成量需持續突破每年1.8萬伙,才有望對樓價造成顯著壓力,上述的預測供應水平仍然短缺22%。

冰封三呎,非一日之寒。本港缺地缺屋,是數以十年的錯誤方針、官員懶政避事的惡果,其代價隨時要用上兩代港人的光陰才能付清。增闢土地需時甚久,但與此同時,扭轉一些欠缺合理基礎、倒行逆施的樓市政策也是必須的一步。

冰封三呎,非一日之寒。本港缺地缺屋,是數以十年的錯誤方針、官員懶政避事的惡果。(資料圖片 )

撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員

欄名 : 國是港事

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