放寬按保再加減息 租轉買或成熱潮

置業家居 2019/11/02

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剛過去的星期四(10月31日),美國聯儲局一如市場預期減息,已經是今年內第三次減息0.25厘,盡管在聯儲局會後聲明已刪減「會採取適當行動維持經濟擴張」,暗示本輪減息周期或許已暫時完結,不過本港滙豐銀行卻率先宣布將最優惠利率調低,減幅為0.125厘,成為本地銀行過去11年以來首度減息,今次本地銀行突如其來的減息,再加上政府剛放寬九成按保樓價上限,可為市場帶來多少影響?

上月提到如果政府落實放寬按揭保險,相信可以為青年人的上車難的置業問題「拆牆鬆綁」,一如所料在剛發表的施政報告中,政府落實放寬按揭保險計劃的要求,將首次置業買家九成按揭的樓價上限,由以往$400萬大幅放寬至$800萬以下。

上車負擔降 二手交投彈

首先新措施一方面令首置客上車選擇大幅增加的同時,自然亦吸引不少擁有一定供樓能力而又缺乏首期的準買家,目前只需$80萬或以下的首期便可入市,加上銀行減息,上車負擔進一步降低。新措施下即使首期不足,甚或是未能通過壓力測試的首置客,亦可以透過支付較高的保險費來承造九成按揭。

因此新措施一出,果效亦可謂「立竿見影」,整體二手交投急速反彈,正如筆者上月所預期,放寬後的九成按保,會吸引不少初投入社會工作,本身未儲足首期但有一定供樓能力的租樓一族,因為新措施而轉租為買,為樓市注入一批年輕生力軍。

對於這一批年輕的生力軍來說,是否應該盡早透過九成按揭而上車,相信這仍然是一個老問題,究竟現階段是買樓好,還是租樓好?當然是否入市、幾時入市永遠是按買家需要而「量力而為」,新措施固然對這一類已具有一定供樓能力的年輕人有幫助,亦讓準買家的上車選擇大幅增加。

經濟未好轉 樓價仍慢跌

不過是否需要在現階段趕快入市,最終亦是準買家對後市走勢看法的考驗,隨着本地整體經濟已陷入技術性衰退(連續兩季經濟出現負增長),整體樓價自年中開始已出現慢跌的現象,相信因應現時經濟環境仍然差,中美貿易談判持續,而至本地社會問題未解決,相信樓市慢跌的現象仍會持續。

整體而言,在放寬按保新措施下,刺激二手交投增加,對整體樓市流動性的提升有一定幫助,預計在新措施下,本季整體二手交投可望回升至9,000至1萬宗的水平,較過去第三季的8,357宗增加約一成多,但隨着整體經濟未見好轉,相信樓價仍會維持慢跌局面。

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筆者指,政府放寬按揭保險,有助高收入的租樓一族提早入市,上車選擇亦大幅增加。

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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