新盤小陽春 關鍵還看失業率

評.析.天下版 2019/11/05

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剛過去的周末,一手市場暢旺,二手成交卻急跌,皆因發展商推出新優惠,應對政府放寬按揭成數後二手樓吸走購買力的新局面。惟新盤小陽春持續多久,很視乎衰退和失業走勢。

一手交投轉旺 二手成交急跌

本月首三天錄得約600伙新盤成交,相當於上月全月成交宗數43%,二手成交卻按周下跌60%。一二手成交表現迥異,底因有二。

其一,發展商出招搶回購買力。港府上月中旬突宣布放寬按保的樓價上限,800萬元以下現樓可承造九成按揭,1,000萬元以下可造八成按揭,令首期資金較缺的市民亦可上車,毋須再搶買新盤,發展商的低首期高成數按揭優勢不再。為扭轉形勢,發展商為資金不足的買家度身訂造多種付款方法來搶客,如增加建築期付款優惠、代繳印花稅,甚或推出先住後付,方便準買家籌措財務安排。

其二,業主反價封盤潮將部分購買力推向一手。政府放寬按保成數後,業主紛反價,不少反價僅2%至5%,但有少數心紅業主大幅反價達20%至30%,令準買家卻步,轉而重投一手市場。加上發展商貨源仍多,一手空置稅開徵在即,發展商續採取貨如輪轉策略,令準買家在上車時有更多選擇。

一手交投轉趨活躍,令二手成交回落,問題是樓市是否已見底回暖?

樂觀人士認為政府放寬按揭成數,令樓市現小陽春;但保守的則擔心樓市只是反彈,無法持續下去,此既因一個月拆息仍處於1.81厘水平,銀行表明未來減息空間有限,加上本港經濟已陷入衰退,第三季錄得2.9%按年負增長,經濟下行添壓,能否支撑樓市見底成疑。

倘結業裁員潮 樓市較大調整

困擾本港經濟兩大陰霾分別是中美貿戰和暴力示威。隨着中美就首階段協議取得進展,一旦簽署,可望緩解本港經濟放緩。惟暴力示威卻依然沒有平息迹象,料續拖累本港經濟。

本港衰退將有多長有多深,難以預料,但旅遊零售已深受打擊,9月訪港遊客量按年大跌34.2%,零售銷貨值下跌18.3%,若聖誕市道仍無起色,農曆新年或掀結業裁員潮。一旦零售出現裁員潮,並傳導至其他行業,本港整體失業率屆時便可能急升,部分供樓人士恐將面對斷供危機,不利樓市氣氛,或令樓市回升失去動力,甚或要作較大調整。樓市是否已見底、隨後會否再現調整,屬未知之數,故對樓市還須審慎。

責任編輯:黃鑠安

欄名 : 社評

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