衰退失業殺至 租金跌勢未止

評.析.天下版 2019/11/09

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住宅租金連跌三個月,累跌4.5%。樓價雖可能因港府放寬按保成數而回升,但租金可能更受經濟衰退主導。若衰退持續令失業率上升,租金下行壓力將加重,拖累樓價再度調整。

據中原地產新簽租約統計,10月份全港107個大型私人屋苑實用面積平均租金每平方呎為36.2元,較9月下跌2.2%,已連跌三個月,且跌幅加快,累計跌4.5%。

市場不乏租盤 市民飯碗有憂

住宅租金在8月開始下跌,據業界透露,原因之一是今年內地來港就讀學生租樓的需求較往年減少,此或與有報道指反修例示威不斷,令部分內地生取消來港升讀大學有關。

惟住宅租金8月後仍續下跌,且跌幅擴大,則可能受累於本港經濟步入衰退,部分行業失業率已明顯彈升,尤其是旅遊、飲食和零售業等重災區。當市場上不乏租盤,而租客因對收入甚至飯碗有憂,尋找較低租金單位,租金自然受壓。

根據過往數字,租金走勢每每落後於樓價,即升時是樓價先升,租金隨後才跟上,跌時亦往往如此。那現時一、二手樓價因政府放寬按保成數而反彈,租金會否亦將跟隨回升呢?

恐非如此。住宅買家除用家外,還有投資者,樓價受較多因素影響如投資市場氣氛、利率、按揭限制等等。住宅租戶則只是用家,主要考慮收入和職位穩定,故難望租住需求會因放寬樓按而增加,令租金再次追隨樓價回升。

警號頻頻拉響 衰退失業惡化

何況,本港經濟衰退與失業率回升應尚未見底。據經濟領先指標即香港採購經理指數(PMI)10月錄得39.3,估算今季初相應的經濟收縮近5%,即較第三季全季跌2.9%還要嚴重。內外因素方面,中美雖有望簽署首階段貿易協議,但環球經濟持續放緩,內地經濟增幅很可能跌穿6%;香港內部因素即反修例風暴仍續惡化,都令整體失業率勢將彈升。

據代理行早前統計,市場約有4,700伙現樓單位仍未售出,即新租盤將陸續有來,本已對租務市場造成壓力,租金難升;若經濟持續衰退,住宅租金將承受更大重壓。太古昨發盈警,指旗下航空、地產及零售均受示威影響。迪士尼昨亦表示受示威打擊,香港迪士尼7至9月收入減少4.29億港元,預計10至12月更將減少6.27億。種種訊號都顯示經濟愈益走弱,住宅租務市場以至樓市恐難倖免。

責任編輯:李勝君

欄名 : 社評

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